Allmännyttan har sålts till underpris

26 mars, 2012

DN uppmärksammar i dag en uppföljningsrapport om konsekvenserna av ombildningar i Stockholms stads allmännytta. Uppföljningen har genomförts av Sweco på beställning av Stockholms Stadshus AB, den koncern där Svenska bostäder, Familjebostäder och Stockholmshem ingår.  Utgångspunkten för rapporten är de ombildningar som har skett under perioden 1999–2010. Sedan 1999 har 78 000 hyresrätter ombildats, varav 33 000 i allmännyttan.

Rapporten gör några viktiga iakttagelser.

Allmännyttan har sålts till underpris. Den genomsnittliga skillnaden i kronor per kvadratmeter i ombildningar i allmännytta jämfört med privata bostadsbolag är 1 800 kr. Privata hyresrätter säljs för i genomsnitt 22 073 kr/kvm jämfört med allmännyttan som säljs för 20 222. Skillnaden beror till stor del på att de privata bolagen förhandlar om priset med bostadsrättsföreningen medan allmännyttan erbjuder ett fast pris.

I praktiken betyder detta att de gemensamt ägda kommunala bostadsbolagen säljer ut kommunens tillgångar till ett kraftigt rabatterat pris. Summerar man detta för samtliga ombildningar i de allmännyttiga bolagen som har skett under perioden, handlar det om miljardbelopp. Det är dock anmärkningsvärt att Stockholms Stadshus AB ändå konstaterar att försäljningarna skett till ‘marknadsmässigt pris’.

Ombildningar förändrar befolkningsstrukturen. Rapporten drar två viktiga slutsatser om ombildningarnas samband med befolkningsstrukturen. För det första har de fastigheter som har ombildats i genomsnitt boende med bättre ekonomiska förutsättningar än de som inte ombildats. För det andra förändras den socioekonomiska strukturen över tid i de fastigheter som har ombildats. I genomsnitt bor 30 procent av de som var med och ombildade kvar efter elva år. De nya bostadsrättsinnehavarna har i genomsnitt bättre ekonomi än de hyresgäster som var med vid ombildningen.

Då ombildningarna primärt har skett i ’attraktiva områden’ och då förändringen i befolkningsstruktur har befästs över tid leder detta rimligvis till ökad segregation och gentrifiering, särskilt i områden där hyresrättens andel minskat kraftigt . Det är anmärkningsvärt att rapporten inte på något sätt belyser denna utveckling.

Individuella drivkrafter vs det allmänna. Ett av de mer intressanta saker som konstateras i rapporten är att det finns en skillnad mellan viljan till ombildning av den egna lägenheten och synen på ombildningsvågen ur ett samhällsperspektiv. Folks generella inställning till ombildning av allmännyttan är till större del negativ än positiv, såväl bland de boende i intresseanmälda fastigheter som boende i allmännyttan. Frågar man däremot om de är intresserade av att köpa sin egen lägenhet är inställningen mer positiv.

För att förstå denna skillnad är det viktigt att konstatera att den förmodade ekonomiska vinsten man gör när man köper sin bostad anses vara den viktigaste orsaken till ombildning.

Hyresgäster i ombildade fastigheter vantrivs. För de personer som bor kvar som hyresgäster i bostadsrättsföreningen har den allmänna nöjdheten sjunkit dramatiskt. Före ombildningen var 88 % nöjda med sitt boende och efter enbart 55 %.

Vi vet sedan tidigare att hyresgäster i bostadsrättsföreningar kan drabbas negativt då de får sina grannar som hyresvärd.   Det är fortsättningsvis viktigt att föra en diskussion om hur vi kan minska risken för att kvarboende hyresgäster hamnar i kläm vid ombildningar.

Oscar Lavelid
Bostadspolitisk utredare