Brist är inte ett bruksvärde

14 mars, 2012

Dragkampen om vilken tolkning av den nya lagstiftningen som ska göras gällande fortsätter, i förhandlingsrummen och i den allmänna debatten.

I sin strävan för tolkningsföreträde av lagen använder sig Fastighetsägarna av hyresnämnden.  Mest uppmärksammat är masstrandningen i Kalmar där 5000 privata lägenheter står inför prövning (men där parterna nu återupptagit förhandlingar). Också i Stockholm har privata fastighetsägare gått direkt till nämnd utan att passera förhandlingsrummet. På så sätt lämpas ansvaret för det som lagstiftningen gett hyresmarknadens parter, över på en domstol. Det är alltså mer än bara tolkningen av den nya lagstiftningen som står på spel, förhandlingssystemet som sådant är ifrågasatt.

Om vi går tillbaka till lagen kan vi konstatera att hyran ska bestämmas i partsförhandlingar och som om marknaden är i balans. Brist är inte ett bruksvärde. Det är en viktig påminnelse till de krafter som försöker förvränga den nya lagen genom den kasserade Koch-utredningens raster.

Syftet med förhandlingssystemet är inte bara att förhindra bostadsbrist från att påverka hyressättningen, det är också ett makroekonomiskt instrument för rationalisering av fastighetsdrift.

I Stockholm, där hyresbostadsbristen är omfattande, finns det marknadsmässigt ett utrymme för att höja de flesta hyrorna och fortfarande få uthyrt. I många fall kommer de som bor i sin bostad för närvarande att behöva flytta, men in kommer nästan garanterat någon med starkare privatekonomi som kan och är villig att betala den nya hyran.

Men till ett sådant system har lagstiftaren sagt blankt nej. Hyresfastighetsbranschen är redan idag en lönsam placering, det finns inget samhällsintresse av att öka den lönsamheten. Utöver sociala konsekvenser som är uppenbara skulle det dessutom vara direkt skadligt för marknadens funktionssätt. Incitamenten för att rationalisera fastighetsskötseln, som hyresförhandlingssystemet har möjliggjort, skulle avta. Bristpremien skulle ge en ineffektiv hyresmarknad där boendets del av hushållsinkomsterna skulle stiga, till ingens nytta, utom fastighetsägarna.

Bostadsmarknaden är nämligen inte vilken marknad som helst, alla behöver bo, ingen kan välja bort varan bostad. Lägg därtill den trögrörlighet med vilket utbudet av bostäder ökar, särskilt i jämförelse med behovet på tillväxtmarknader på grund av marktillgång, projekteringstid och annat, så blir jämförelsen med vilken varumarknad som helst absurd.

Hyresförhandlingssystemet är ett viktigt instrument för att trygga besittningsrätten och säkra en hyresstruktur som motsvarar den generelle brukarens värderingar. Men det är också ett sätt för samhället att hålla nere bristpremier och stimulera en ekonomiskt effektiv fastighetsförvaltning. Det är inte bara värdefullt för hyresgästen, utan också för staden som sådan.