Arkiv för mars, 2012

Idag gäller det för Stockholmsmodellen

Terje Gunnarson skriver idag på Newsmill:

Idag möts Hyresgästföreningen region Stockholm, Svenska Bostäder, Stockholmshem, Familjebostäder och Fastighetsägarna Stockholm i Hyreskommittén i ett försök att återuppta förhandlingarna om Stockholmsmodellen.

I Stockholm har arbetet med systematiserad hyressättning, Stockholmsmodellen, pågått i tre år. Fram till i början av oktober var samtliga inblandade parter överens om hur modellen skulle se ut. Men i elfte timmen kom de kommunala bostadsföretagen, i samförstånd med Fastighetsägarna, med ett krav på 10–15 procentiga hyreshöjningar för att överhuvudtaget införa systematiserad hyressättning. Det var ett krav som Hyresgästföreningen naturligtvis inte kunde gå med på!

På en väl fungerande hyresmarknad delar Hyresgästföreningen och fastighetsägare ett gemensamt intresse i att ta ansvar för hyressättningen, utveckla hyresrätten och att vårda sina relationer med hyresgästerna.

Men åsikterna om hyressättningen går isär. Det hotar att rasera arbetet som parterna har lagt ned för att ta fram en modell för en modern, hållbar hyressättning – Stockholmsmodellen.

Att äga hyresfastigheter i Stockholm är idag en riskfri investering som bedöms som lika lönsam som guld. Varken fastighetsägarna eller de kommunala bostadsföretagen har något behov av ökad lönsamhet från sina fastigheter, de är mer än tillräckligt lönsamma redan idag.

Förutsättningen för Stockholmsmodellen har under hela arbetets gång varit att bolagens hyresintäkter skulle förbli desamma, men att hyrorna skulle omfördelas över beståndet. Hyran för den enskilda lägenheten ska bestämmas av lägenhetens storlek och standard, fastighetens standard, förvaltningskvalitet och bostadsområdet. Hyrorna ska spegla hyresgästernas generella värderingar av boendet.

Från Hyresgästföreningen tar vi vårt uppdrag från riksdagen, om att företräda hyresgästerna i hyresförhandlingar, på fullaste allvar och kommer att fortsätta arbeta för en fungerande hyresmarknad som sätter hyresgästen i centrum och som bidrar till tillväxten i regionen. Vi förväntar oss att övriga parter tar sin del av ansvaret ansvar för en modern, hållbar och väl fungerande hyressättning.

Terje Gunnarson
Ordförande
Hyresgästföreningen region Stockholm

Stor oro hos hyresgästerna när deras hem ska säljas

Den 7 mars meddelade Stockholms Stadshus AB att man beslutat att sälja ut 2 825 lägenheter hos de tre allmännyttiga bostadsbolagen. Affären har präglats av bristande demokrati och dålig insyn. TNS SIFO, har på uppdrag av Hyresgästföreningen region Stockholm, intervjuat boende i de berörda fastigheterna om vad de tycker om affären.
• 1 av 10 vet inte om att huset de bor i ska säljas.

• 60 procent anser att informationen de har fått har varit mycket eller ganska dålig. 8 procent har inte fått någon information alls.

• Sex av tio är oroliga över hur försäljningen kommer påverka deras boendesituation.

• 80 procent av de tillfrågade anser att det är viktigt att deras hyresvärd är ett allmännyttigt bostadsbolag. 58 procent anser att det är mycket viktigt och 22 procent tycker att det är ganska viktigt.

– De senaste dagarna har vi blivit nedringda av oroliga hyresgäster som undrar hur utförsäljningen kommer att påverka deras boende. Det är en oro som vi tar på djupaste allvar. För de hyresgäster som har valt att bo hos ett allmännyttigt bostadsbolag är det ett hårt slag när de styrande politikerna i Stadshuset säljer till privata fastighetsägare. Dels har hyresgästerna större rätt till insyn i ett allmännyttigt bolag och dels har de allmännyttiga bolagen generellt högre servicenivå än de privata.

– Styrelserna i de allmännyttiga bolagen har tagit beslut högt över hyresgästernas huvuden, utan att ens bry sig om att informera hyresgästerna inför beslutet och än mindre låta dem vara delaktiga. Det måste bli ett slut på att se hyresgästerna som en intäktspost i balansräkningen, det handlar om människors hem! säger Terje Gunnarson, ordförande, Hyresgästföreningen region Stockholm.

Debatt: Svd,

Nyheter: DN, DN2

Brist är inte ett bruksvärde

Dragkampen om vilken tolkning av den nya lagstiftningen som ska göras gällande fortsätter, i förhandlingsrummen och i den allmänna debatten.

I sin strävan för tolkningsföreträde av lagen använder sig Fastighetsägarna av hyresnämnden.  Mest uppmärksammat är masstrandningen i Kalmar där 5000 privata lägenheter står inför prövning (men där parterna nu återupptagit förhandlingar). Också i Stockholm har privata fastighetsägare gått direkt till nämnd utan att passera förhandlingsrummet. På så sätt lämpas ansvaret för det som lagstiftningen gett hyresmarknadens parter, över på en domstol. Det är alltså mer än bara tolkningen av den nya lagstiftningen som står på spel, förhandlingssystemet som sådant är ifrågasatt.

Om vi går tillbaka till lagen kan vi konstatera att hyran ska bestämmas i partsförhandlingar och som om marknaden är i balans. Brist är inte ett bruksvärde. Det är en viktig påminnelse till de krafter som försöker förvränga den nya lagen genom den kasserade Koch-utredningens raster.

Syftet med förhandlingssystemet är inte bara att förhindra bostadsbrist från att påverka hyressättningen, det är också ett makroekonomiskt instrument för rationalisering av fastighetsdrift.

I Stockholm, där hyresbostadsbristen är omfattande, finns det marknadsmässigt ett utrymme för att höja de flesta hyrorna och fortfarande få uthyrt. I många fall kommer de som bor i sin bostad för närvarande att behöva flytta, men in kommer nästan garanterat någon med starkare privatekonomi som kan och är villig att betala den nya hyran.

Men till ett sådant system har lagstiftaren sagt blankt nej. Hyresfastighetsbranschen är redan idag en lönsam placering, det finns inget samhällsintresse av att öka den lönsamheten. Utöver sociala konsekvenser som är uppenbara skulle det dessutom vara direkt skadligt för marknadens funktionssätt. Incitamenten för att rationalisera fastighetsskötseln, som hyresförhandlingssystemet har möjliggjort, skulle avta. Bristpremien skulle ge en ineffektiv hyresmarknad där boendets del av hushållsinkomsterna skulle stiga, till ingens nytta, utom fastighetsägarna.

Bostadsmarknaden är nämligen inte vilken marknad som helst, alla behöver bo, ingen kan välja bort varan bostad. Lägg därtill den trögrörlighet med vilket utbudet av bostäder ökar, särskilt i jämförelse med behovet på tillväxtmarknader på grund av marktillgång, projekteringstid och annat, så blir jämförelsen med vilken varumarknad som helst absurd.

Hyresförhandlingssystemet är ett viktigt instrument för att trygga besittningsrätten och säkra en hyresstruktur som motsvarar den generelle brukarens värderingar. Men det är också ett sätt för samhället att hålla nere bristpremier och stimulera en ekonomiskt effektiv fastighetsförvaltning. Det är inte bara värdefullt för hyresgästen, utan också för staden som sådan.

Demokratin satt ur spel när kommunen säljer ut

Den 7 mars meddelade Stockholms Stadshus AB att man beslutat att sälja ut 2 825 lägenheter hos de tre allmännyttiga bostadsbolagen. Affären har präglats av bristande demokrati och dålig insyn. Enligt uppgift ska vinsten bland annat gå till satsningar på infrastruktur. Det är ett allvarligt problem att många kommuner gärna använder sina bostadsbolag som kassakista för att finansiera annan kommunal verksamhet.

De senaste dagarna har vi blivit nedringda av oroliga hyresgäster som undrar hur utförsäljningen kommer att påverka deras boende. Det är en oro som vi tar på djupaste allvar. För de hyresgäster som har valt att bo hos ett allmännyttigt bostadsbolag är det ett hårt slag att fastigheterna nu säljs ut till privata fastighetsägare. Dels har hyresgästerna större rätt till insyn i ett allmännyttigt bolag och dels har de allmännyttiga bolagen generellt högre servicenivå än de privata.

Styrelserna i de allmännyttiga bolagen har tagit beslut högt över hyresgästernas huvuden, utan att ens bry sig om att informera hyresgästerna inför beslutet och än mindre låta dem vara delaktiga. Det här beslutet visar på en oerhörd arrogans från de styrande politikerna. Det måste bli ett slut på att se hyresgästerna som en intäktspost i balansräkningen, det handlar om människors hem!

Många hyresgäster nåddes av meddelandet om att deras hem skulle säljas ut genom radio och tv. Brev från bostadsbolagen delades ut samtidigt som presskonferensen hölls. I flera månader hade den borgerliga alliansen planerat affären bakom lyckta dörrar av. Inte ens samtliga styrelseledamoter i bostadsbolagen hade blivit informerade. Det hemlighetsmakeri som har omgärdat den här affären är inte förenligt med ett demokratiskt samhälle.

De hyresgäster som vill fortsätta bo i allmännyttan har endast sex månader på sig att hitta ett byte i den interna bostadskön. Men går man in på den interna köns hemsida möts man av ett meddelande om att det är svårt att hitta byten under de närmaste åren! Det betyder att de sex månadernas frist är ett hån mot hyresgästerna.

När de styrande politikerna i Stadshuset nu tar beslut om att sälja ut stora delar av de allmännyttiga bostadsbolagen till privata fastighetsägare, avsäger de sig sitt ansvar för bostadsförsörjningen i kommunen. I en växande storstadsregion är bostadsförsörjningen ett ständigt tilltagande problem. Genom sina bostadsbolag har kommunen ett styrmedel för att trygga tillväxten. Därför ter sig beslutet om utförsäljningen som både kortsiktigt och huvudlöst.

Anledningen till försäljningen uppges vara en satsning på nyproduktion. Men borgarrådet Joakim Larsson (M), som är ytterst ansvarig för utförsäljningen, säger i ett uttalande att intäkterna från försäljningen egentligen inte behövs i de kommunala bostadsbolagen som redan har mycket god ekonomi. Han säger att vinsten istället kan användas för satsningar på infrastruktur.

Det är otillständigt att kommuner* tror att de kan förfoga fritt över sina bostadsbolags pengar för att finansiera annan kommunal verksamhet, verksamhet som rimligen inte ska betalas av hyresgästerna utan som ska finansieras genom skattemedel!

Hyresgästföreningen kräver att de kommunala bostadsbolagens vinster stannar i bolagen och används till nyproduktion och underhåll för hyresgästernas bästa.

Terje Gunnarson
Ordförande
Hyresgästföreningen region Stockholm

* I Boverkets rapport (2011:18) framkommer att så många som 19 procent av landets kommunala bostadsföretag har lämnat bidrag till kommunen utöver vad som var tillåtet.

Läs artikeln i Svenska Dagbladet

Nya utförsäljningar av allmännyttan i Stockholm

Den 7 mars meddelade Stockholms Stadshus AB att man avser sälja ut delar av de tre allmännyttiga bostadsbolagen i Stockholm.
– Vi tycker givetvis att det är bedrövligt att de styrande politikerna i Stadshuset på detta sätt avsäger sig sitt ansvar för bostadsförsörjningen i Stockholm, säger Terje Gunnarson, ordförande, Hyresgästföreningen region Stockholm.

1 382 lägenheter i Blackeberg som idags ägs av Familjebostäder säljs till Willhem, ca 1 172 lägenheter i Hagsätra som ägs av Svenska bostäder säljs till Ikano och 328 hyresradhus i Hässelby ägda av Stockholmshem säljs till Wallfast. Det betyder att de allmännyttiga bostadsbolagen krymper sitt bostadsbestånd i Stockholm och att privata fastighetsägare ökar sin andel av hyresrätter. Stockholmshem köper samtidigt 57 lägenheter på Södermalm.

– För de hyresgäster som har valt att bo hos ett allmännyttigt bostadsbolag är det ett hårt slag att fastigheterna nu säljs ut till privata fastighetsägare. Dels har hyresgästerna större rätt till insyn i ett allmännyttigt bolag än i ett privat och dels har de allmännyttiga bolagen generellt högre servicenivå än de privata.

Hyresgästföreningen kommer nu att noggrant granska och följa upp de avtal som träffas mellan Stadshus AB och köparna, och bevaka att boinflytandeavtal tecknas med de nya ägarna.

– Från Hyresgästföreningens sida anser vi att kommunen ska ta ansvar för bostadsförsörjningen. Vi utgår från att kommunen nu ser till att finna lösningar för hyresgästerna vad beträffar den interna byteskön som finns i allmännyttan och försäkrar sig om att hyresgästerna kommer att ha fortsatt inflytande i bolagen.

I budgetdirektiven från Stadshus AB 2011, finns ett krav på bostadsbolagen om att de ska bidra med en miljard kronor till koncernen fram till 2014, pengarna ska främst komma från hyresintäkter.
– Vi utgår från att kravet nu reduceras i och med att hyresbeståndet minskar, så att det inte drabbar de hyresgäster som bor kvar i allmännyttan, säger Terje Gunnarson.