Massiv kritik mot regeringens förslag om privatuthyrning

Sedan regeringen presenterade sitt förslag om att underlätta andrahandsuthyrning har kritiken vuxit sig mycket stark. Bland annat synliggörs detta genom ett debattinlägg av HSB, SSCO, Hyresgästföreningen och jagvillhabostad.nu (Attefalls replik och slutreplik). Intressant är att företrädare för de unga, som bostadsministern säger sig vilja hjälpa, kraftfullt vänder sig mot förslaget.

Kanske dags att faktiskt lyssna på dem istället för att gissa vad de vill ha?

Mer på DN Stockholmsdebatt, DN

Tidigare i veckan skrev Terje Gunnarson, ordförande, Hyresgästföreningen region Stockholms på ETC debatt om regeringens ogenomtänkta förslag om andrahandsuthyrning.

I Sverige har vi i huvudsak tre olika boendeformer: hyresrätter, bostadsrätter och småhus. Ibland uppstår situationer i livet då man behöver hyra ut sin bostad i andra hand. Det kan vara par som vill provbo ihop eller någon som flyttar tillfälligt för utbildning eller jobb. Andrahandsboende kan vara ett alternativ för personer som ännu inte kommit in på bostadsmarknaden.

Tyvärr är bristen på bostäder så omfattande på många orter, framförallt i Stockholm, att vardagen för andrahandshyresgästerna är ockerhyror, bristande trygghet och rena bedrägerier. De som bor i andra hand är nästan uteslutande personer som har flyttat till staden för jobb och utbildning.

Bostadsmarknaden i huvudstaden är skrämmande tuff. Så tuff att många kan tänka sig att flytta härifrån. Av de unga i Stockholms län saknar 54 procent en egen bostad.

Inför vårbudgetpropositionen presenterade regeringen en satsning på bostadsmarknaden. I korthet föreslås att bostadsrättsinnehavare ska få hyra ut max två lägenheter under fem år utan att behöva tillstånd. För att ytterligare stimulera uthyrning föreslås att en ”kostnadshyra” införs. Uthyraren ska få täckning för alla sina kostnader.

Synar man vad kostnadshyror egentligen är blir det tydligt att det handlar om marknadshyror. Det är inte de faktiska kostnaderna som ligger till grund för beräkning, utan följande:

Kostnadshyran = bostadens marknadsvärde multiplicerat med realräntan efter skatt + månadsavgiften + extra avgifter (bredband, el med mera)

Ur bostadsrättsinnehavarens perspektiv kan detta bli en mycket lönsam affär, framförallt på en marknad med stor bostadsbrist. Risken är att det skapas en fjärde boendeform med höga hyror, trångboddhet och bristande rättsäkerhet för de grupper i samhället som redan har det svårt att komma in på bostadsmarknaden.

De föreslagna åtgärderna leder inte bara till en försämrad situation för de som hänvisas till att hyra i andra hand, de innebär också en uppluckring av bruksvärdessystemet.

Det här är inte ett seriöst försök till en lösning på bostadsbristen. Det är en quick fix, där ett fåtal tillåts sko sig på andras bekostnad.

Terje Gunnarson
ordförande, Hyresgästföreningen region Stockholm

Manifestation för allmännyttan

I måndags genomfördes en manifestation utanför Stockholms stadshus med anledning av den förslagna försäljningen av 2 800 lägenheter i Stockholms allmännytta. Målet med manifestationen var att låta berörda hyresgäster uttrycka sina åsikter om de aktuella försäljningarna samt att visa på att vi tycker att allmännyttan är viktig för Stockholms framtid.

Allmännyttan har minskat kraftigt under ett antal år. Nedan lite fakta om vad som hänt med Stockholms stads allmännytta under de senaste åren:

• Under perioden 2000–2010 har allmännyttan i Stockholm minskat med 34 000 lägenheter. År 1990 fanns 117 000 allmännyttiga lägenheter i Stockholms stad. Efter den aktuella försäljningen kommer antalet vara mindre än 70 000. (Sweco och SCB)
• Under perioden 2000–2010 byggdes 9 332 allmännyttiga hyresrätter. Under samma period ombildades 36 000 allmännyttiga hyresrätter till bostadsrätter. (Sweco och SCB)
• År 2000 utgjorde hyresrättens andel i Stockholms stad 58 procent av flerbostadshusbeståndet, 2010 var motsvarande siffra 42 procent. (Sweco)

Vi var omkring 500 personer utanför Stadshuset. Framförallt berörda hyresgäster men även övriga medborgare som anser att allmännyttan är viktig att bevara och utveckla. Berörda hyresgäster fick möjlighet att lämna över protestlistor till ansvarigt borgarråd Joakim Larsson. Även Tomas Rudin (S), Yvonne Ruwaida (MP) och Ann-Margarethe Livh höll kortare anföranden.

DN Debatt, DN, ABC

Demonstration: Stoppa utförsäljningarna av allmännyttan!

I dag kl 17.30 anordnar Hyresgästföreningen en demonstration vid Stockholms Stadshus mot utförsäljningarna av Stockholms stads allmännytta.

Under de senaste tio åren har drygt 40 000 lägenheter i Stockholms allmännyttiga bostadsbolag (Svenska bostäder, Familjebostäder och Stockholmshem) sålts ut. De allmännyttiga lägenheter i Stockholms stad har minskat från drygt 110 000 lägenheter, till 70 000 idag. Det betyder att mer än en tredjedel av de allmännyttiga hyresrätterna har försvunnit från en storstadsregion som varje dag ökar sin befolkning med två busslaster.

Under våren kommer Stockholms stads kommunfullmäktige att fatta beslut om försäljning av ytterligare 2 800 bostäder i de allmännyttiga bostadsbolagen.

Utvecklingen riskerar att fortsätta. I samband med kommunfullmäktige den 23 april anordnar Hyresgästföreningen en demonstration mot den aktuella försäljningen och för att bevara allmännyttan.

Allmännyttan och hyresrätten är av stor vikt för Stockholm och Sveriges tillväxt och utveckling. Hyresgästföreningen region Stockholm anser att det är viktigt att utveckla och bevara en stark allmännytta. Det bidrar inte politikerna i Stadshuset till när de vill rea ut kommuninnevånarnas gemensamma tillgångar.

Demonstration och debatt: Stoppa utförsäljningarna av allmännyttan!

Måndag 23 april demonstrerar vi mot utförsäljningen av utförsäljningar i Stockholms stads allmännytta.Vi möts utanför Stockholms Stadshus kl 17.30. Vi anordnar också en debatt om utförsäljningarna med ansvariga politiker söndagen den 22 april. 

Sedan 2000 har drygt 40 000 lägenheter i Stockholms allmännyttiga bostadsbolag (Svenska bostäder, Familjebostäder och Stockholmshem) sålts ut. Det är en historisk nedmontering och förändring av ett bostadsbestånd som har byggts upp under mycket lång tid. Under våren kommer Stockholms stads kommunfullmäktige fatta beslut om försäljning av 2 800 bostäder i samtliga bolag.

Utvecklingen riskerar att fortsätta. I samband med kommunfullmäktige den 23 april samlas vi för att demonstrera mot den aktuella försäljningen och för att bevara allmännyttan.

Allmännyttan och hyresrätten är av stor vikt för Stockholm och Sveriges tillväxt och utveckling. Hyresgästföreningen region Stockholm anser att det är viktigt att utveckla och bevara en stark allmännytta. Det bidrar inte politikerna i Stadshuset till när de vill rea ut kommuninnevånarnas gemensamma tillgångar.

Kom till Stockholms stadshus på måndag kl 17.30 och demonstrera mot utförsäljningarna av allmännyttan!

Inför demonstrationen anordnas en debatt med representanter från ansvariga partier i Stockholm. Debatten hålls i Nya Rågsveds Folkets Hus kl 14-16 söndagen den 22 april. Deltagare är bland andra Joakim Larsson (M) och Ann-Margarethe Livh (V). Debatten modereras av Cissi Wallin.

Demonstration: Stoppa utförsäljningen av allmännyttan! 23 april kl 1730

Sedan 2000 har drygt 40 000 lägenheter i Stockholms allmännyttiga bostadsbolag (Svenska bostäder, Familjebostäder och Stockholmshem) sålts ut. Det är en historisk nedmontering och förändring av ett bostadsbestånd som har byggts upp under mycket lång tid.

Utvecklingen riskerar att fortsätta. Den 23 april ska Stockholms kommunfullmäktige ta beslut om en ny stor utförsäljning. Svenska bostäder, Familjebostäder och Stockholmshem säljer tillsammans 2 800 lägenheter i söderort och västerort.

Vid samma fullmäktigemöte beslutas också om 1 300 000 000 kr i utdelning från bostadsbolagen till kommunen. Uttag som möjliggörs genom omfattande utförsäljningar. Pengarna ska användas till att finansiera annan kommunal verksamhet.

Allmännyttan och hyresrätten är av stor vikt för Stockholm och Sveriges tillväxt och utveckling. Hyresgästföreningen region Stockholm anser att det är viktigt att utveckla och bevara en stark allmännytta. Det bidrar inte politikerna i Stadshuset till när de vill rea ut kommuninnevånarnas gemensamma tillgångar.

Kom till Stockholms stadshus på måndag och demonstrera för att stoppa utförsäljningarna av allmännyttan!

Tid: 1730 – 1900 måndagen 23 april
Plats: Stockholms stadshus

Fastighetsägarna försöker vilseleda hyresgästerna

Kommunikationschef Heléne Lilja i nytt inlägg på Newsmill:

Hyresgästföreningen och Fastighetsägarna är helt överens om att det behövs ett nytt hyressättningssystem. Men medan Fastighetsägarna slåss för ökad lönsamhet, har Hyresgästföreningen hyresgästerna i fokus. Vi företräder hyresgästernas intressen och arbetar för att hyresgästerna ska betala rimliga hyror för den faktiska kvalitet de har i sitt boende.

Arbetet med Stockholmsmodellen har gått ut på att ta fram ett hållbart och för hyresgäster förståeligt system som utvecklar bruksvärdessystemet, speglar hyresgästernas värderingar och tryggar hyresrättens framtid. Detta har samtliga parter varit överens om: Hyresgästföreningen, de tre allmännyttiga bolagen i Stockholms stad och Fastighetsägarna.

På samma sätt var de tre allmännyttiga bolagen och Hyresgästföreningen, så sent som för ett år sedan, närmare bestämt 2011-02-14, överens om ett nollsummespel när de skrev under ett dokument med bland annat att följande skrivning:

”Stockholmsmodellen skall i sig inte leda till något ökat hyresuttag utan skall utgöra grunden för kommande fördelning av hyror vid tillämpningen av modellen”. Se dokumentet i sin helhet här.

Men i november 2011 krävde de allmännyttiga bolagen helt plötsligt hyreshöjningar på 10–15 procent för samtliga hyresgäster bara för att införa Stockholmsmodellen. Naturligtvis kunde Hyresgästföreningen inte gå med på ett sådant krav! Samarbetet avbröts därför.

Att som Mia Enayatollah, försöka leda i bevis att det är Fastighetsägarna som värnar om hyresrätten och därmed hyresgästerna, är ett vanskligt företag. Jag önskar att vi finge se Fastighetsägarna ta sitt ansvar för en fungerande hyresmarknad i Stockholm, istället för att, som här, försöka vilseleda hyresgästerna!

Förhandlingarna med Stockholmshem avslutade

Hyresförhandlingarna mellan Hyresgästföreningen region Stockholm och Stockholmshem har nu avslutats. Resultatet blir en hyreshöjning med 2,48 procent från 1 april. Stockholmshems krav var differentierat och låg från början på upp till 6,5 procent, med ett snitt på 4,14 procent, från 1 januari.

Hyresförhandlingarna har varit ovanligt långa och utdragna eftersom Hyresgästföreningen och Stockholmshem har haft svårt att enas om hur hyreshöjningen ska fördelas. Stockholmshem ville initialt ha en fördelning där innerstan skulle få 6,5 procent i hyreshöjning och där ytterstaden gradvis skulle få lägre höjningar.

– Stockholmshem försökte ställa hyresgäster mot hyresgäster, i ett försök att driva upp hyresnivåerna i innerstan, det kan vi givetvis inte acceptera, säger Terje Gunnarson, ordförande Hyresgästföreningen region Stockholm. Stockholmshem har inte kunnat motivera varför de behöver mer betalt i innerstan, det enda skäl de har anfört är att hyresgästerna i innerstan förväntar sig högre hyror och har högre betalningsvilja.

Nu har parterna landat i en överenskommelse där alla hyresgäster får samma höjning.

– Vi tar ansvar för alla hyresgäster. Genom den här överenskommelsen undviker vi en strandning. Hyresgästerna slipper den oro och osäkerhet som en utdragen process i Hyresnämnden skulle innebära, vilket i sin tur skulle kunna medföra stora belopp i retroaktiva hyror, säger Terje Gunnarson.

Fastighetsägarna ute på hal is

Kommunikationschef Heléne Lilja skriver idag på Newsmill:

Fastighetsägarna ute på hal is

Fastighetsägarna vill utnyttja en bostadsmarknad i obalans för att införa marknadshyror. Det vill Hyresgästföreningen sätta stopp för.

I en replik på en artikel av Terje Gunnarson, ordförande Hyresgästföreningen region Stockholm, visar Fastighetsägarna Stockholms informationsdirektör Mia Enayatollah, en skrämmande okunskap om både Stockholmsmodellen och om lönsamheten i fastighetsbranschen. Hur känns det för Fastighetsägarnas medlemmar att deras egen organisation uppvisar en sådan inkompetens?

Under de senaste tre åren har Fastighetsägarna varit med i utvecklingen av Stockholmsmodellen. Under hela denna tid har en av grundförutsättningarna för modellen varit ett nollsummespel i den meningen att parterna ska hitta vägar att varsamt omfördela hyrorna. De ska svara mot fastighetens och lägenhetens standard.

Enayatollah menar att dålig lönsamhet sätter stopp för nyproduktion. Men problemet med den låga nyproduktionen av hyresrätter har inget att göra med dålig lönsamhet eller hyresnivåer. Det handlar istället främst om: En byggbransch med för höga produktionskostnader på grund av otillräcklig konkurrens. Den nuvarande skattepolitiken som konsekvent missgynnar och fördyrar hyresrätten. Att vissa kommuner i Stockholms län ger alldeles för få markanvisningar och bygglov till nya hyresrätter. Kommunerna driver dessutom upp kostnaderna genom specifika byggkrav, exempelvis vägar och parker, kostnader som egentligen ska betalas av kommunen.

Allt visar att fastighetsbranschen är lönsam för sina ägare. Under de senaste 25 åren har bostadshyreshus gett bättre avkastning än börsen. Svenska bostadshyreshus har haft 13,3 procent i avkastning i genomsnitt, vilket kan jämföras med svenska aktier som har haft 11,3 procent i avkastning (Svenska bostadsfonden, 2011). IPD Svenska Bostadsindex visar också att avkastningen från bostadsfastigheter under 2011 är väsentligt högre än aktier (IPD svenskt Bostadsindex, 21 mars 2012). Att direktavkastningen är låg i Stockholm, beror inte på dålig lönsamhet utan på förväntningar om höga marknadsvärden på fastigheter.

Fastighetsägarna Stockholm påstår sig vilja värna om hyresrättens framtid genom Stockholmsmodellen som de vill införa med ”generösa infasningstider”. Det betyder i klarttext att slutmålet för Fastighetsägarna är marknadshyror. När Fastighetsägarna talar om att värna hyresrätten, menar de att de vill stärka de privata fastighetsägarnas lönsamhet ytterligare. Marknadshyror är den lätta vägen till högre intäkter och ställer inga krav på motprestation från fastighetsägarna. Enligt vice riksbankschef Barbro Wickman-Parak och Handelsbankens chefsekonom Jan Häggström har det svenska hyressättningssystemet med bruksvärdesprincipen, satt stopp för spekulation i bostäder, som är orsaken till bostadsbubblor (utfrågning i riksdagens civilutskott 20 jan 2011).

Hyresgästföreningen kommer aldrig att acceptera marknadshyror. Vi värnar om en stabil hyresmarknad som sätter hyresgästerna i centrum och bidrar till Stockholms framtida tillväxt och utveckling.

Är det modigt att hacka på bruksvärdessystemet?

Vi har i två tidigare inlägg tagit upp det fåtal kritiska röster som höjts mot förhandlingssystemet inom s-lägret. Den ene, Mattias Ericsson, lokalpolitiskt engagerad Karlstadbo, och den andre, Veronica Palm, riksdagsledamot. Vi kunde snabbt konstatera att Palms inlägg bestod i att ge plats åt Fastighetsägarnas näringspolitiske chef på sin blogg, som en del i hennes ambition att själv moderera bostadsdebatten (ett alldeles utmärkt sätt att få igång diskussionen, vilket vi applåderar).

Alltså är det nu dags att titta på den tredje och kanske tyngsta kritiken, nämligen Sonny Modigs, Vd för Malmös allmännytta, MKB.

Modig väckte reaktioner, positiva och negativa, när årsbokslutet för MKB publicerades med en VD-kommentar titulerad ”Bryt stigberoendet”. I den går han till attack mot förhandlingssystemet på ett tyvärr allt annat än sakligt sätt.

Sonny vill se flyttkedjor. Problemet är att nyproduktionen blir för dyr relativt sett det befintliga beståndet. Lösningen? Gör det befintliga beståndet dyrare, då framstår inte nyproduktionen som lika dyr, och de med höga inkomster kan flytta dit utan att det känns som en alltför stor förlust. Presumtiva hyresgäster med lägre inkomster kommer in i det äldre beståndet och flyttkedjan är ett faktum. Nej just ja, vi hade just höjt hyrorna i det äldre beståndet, så dom hade inte råd att bo där heller. Jaja, vi fick upp hyrorna iallafall. Klart slut.

Vi är överens om en sak, jag och Sonny. Det nyproducerade är dyrt, för dyrt. Men det är ett problem som är till för att lösas. De alltid sakliga och pålästa bostadsaktivisterna i nätverket jagvillhabostad.nu erbjuder en rad konstruktiva lösningar för att komma till rätta med den dyra nyproduktionen. Det som fördyrar det nybyggda härrör både från marknaden, såväl som statlig och kommunal nivå, och kan sammanfattas med:

• Skattemässig särbehandling av andra upplåtelseformer vilket gör hyresrätten till en relativt sett dyrare boendeform än exempelvis bostadsrätter.
• Kommunala regler och rutiner som fördyrar, exempelvis höga parkeringstal eller lokala byggnormer som förhindrar byggbolag att lansera standardiserade husmodeller som fungerar oavsett kommun.
• Att byggmarknaden i Sverige är ett oligopol där ingen enskild aktör har något intresse av att på egen hand försöka sänka kostnader, eftersom det på sikt skulle kunna resultera i mindre intäkter för bolagen som helhet.

Att Sonny Modig istället för att fokusera på ovanstående väljer att attackera förhandlingssystemet visar på en brist på politisk fantasi. Det finns mycket att åtgärda, Sonny, be fullmäktige att se över parkeringstalen eller bidra till att slå in en kil i byggoligopolet genom en markanvisningstävling nästa gång det är dags att sätta spaden i marken. Problemen på bostads- och byggmarknaden är många och komplexa, oavsett vilka förenklade plakatlösningar eller smygande insinuationer om fri avtalsrätt en VD fäster vid sitt årsbokslut.