Arkiv för april, 2012

Fastighetsägarna försöker vilseleda hyresgästerna

5 april, 2012

Kommunikationschef Heléne Lilja i nytt inlägg på Newsmill:

Hyresgästföreningen och Fastighetsägarna är helt överens om att det behövs ett nytt hyressättningssystem. Men medan Fastighetsägarna slåss för ökad lönsamhet, har Hyresgästföreningen hyresgästerna i fokus. Vi företräder hyresgästernas intressen och arbetar för att hyresgästerna ska betala rimliga hyror för den faktiska kvalitet de har i sitt boende.

Arbetet med Stockholmsmodellen har gått ut på att ta fram ett hållbart och för hyresgäster förståeligt system som utvecklar bruksvärdessystemet, speglar hyresgästernas värderingar och tryggar hyresrättens framtid. Detta har samtliga parter varit överens om: Hyresgästföreningen, de tre allmännyttiga bolagen i Stockholms stad och Fastighetsägarna.

På samma sätt var de tre allmännyttiga bolagen och Hyresgästföreningen, så sent som för ett år sedan, närmare bestämt 2011-02-14, överens om ett nollsummespel när de skrev under ett dokument med bland annat att följande skrivning:

”Stockholmsmodellen skall i sig inte leda till något ökat hyresuttag utan skall utgöra grunden för kommande fördelning av hyror vid tillämpningen av modellen”. Se dokumentet i sin helhet här.

Men i november 2011 krävde de allmännyttiga bolagen helt plötsligt hyreshöjningar på 10–15 procent för samtliga hyresgäster bara för att införa Stockholmsmodellen. Naturligtvis kunde Hyresgästföreningen inte gå med på ett sådant krav! Samarbetet avbröts därför.

Att som Mia Enayatollah, försöka leda i bevis att det är Fastighetsägarna som värnar om hyresrätten och därmed hyresgästerna, är ett vanskligt företag. Jag önskar att vi finge se Fastighetsägarna ta sitt ansvar för en fungerande hyresmarknad i Stockholm, istället för att, som här, försöka vilseleda hyresgästerna!

No Comments » | Hyresförhandlingar | Direktlänk
Skribent Gunnel Cirverius

Förhandlingarna med Stockholmshem avslutade

4 april, 2012

Hyresförhandlingarna mellan Hyresgästföreningen region Stockholm och Stockholmshem har nu avslutats. Resultatet blir en hyreshöjning med 2,48 procent från 1 april. Stockholmshems krav var differentierat och låg från början på upp till 6,5 procent, med ett snitt på 4,14 procent, från 1 januari.

Hyresförhandlingarna har varit ovanligt långa och utdragna eftersom Hyresgästföreningen och Stockholmshem har haft svårt att enas om hur hyreshöjningen ska fördelas. Stockholmshem ville initialt ha en fördelning där innerstan skulle få 6,5 procent i hyreshöjning och där ytterstaden gradvis skulle få lägre höjningar.

– Stockholmshem försökte ställa hyresgäster mot hyresgäster, i ett försök att driva upp hyresnivåerna i innerstan, det kan vi givetvis inte acceptera, säger Terje Gunnarson, ordförande Hyresgästföreningen region Stockholm. Stockholmshem har inte kunnat motivera varför de behöver mer betalt i innerstan, det enda skäl de har anfört är att hyresgästerna i innerstan förväntar sig högre hyror och har högre betalningsvilja.

Nu har parterna landat i en överenskommelse där alla hyresgäster får samma höjning.

– Vi tar ansvar för alla hyresgäster. Genom den här överenskommelsen undviker vi en strandning. Hyresgästerna slipper den oro och osäkerhet som en utdragen process i Hyresnämnden skulle innebära, vilket i sin tur skulle kunna medföra stora belopp i retroaktiva hyror, säger Terje Gunnarson.

No Comments » | Hyresförhandlingar | Direktlänk
Skribent Gunnel Cirverius

Fastighetsägarna ute på hal is

2 april, 2012

Kommunikationschef Heléne Lilja skriver idag på Newsmill:

Fastighetsägarna ute på hal is

Fastighetsägarna vill utnyttja en bostadsmarknad i obalans för att införa marknadshyror. Det vill Hyresgästföreningen sätta stopp för.

I en replik på en artikel av Terje Gunnarson, ordförande Hyresgästföreningen region Stockholm, visar Fastighetsägarna Stockholms informationsdirektör Mia Enayatollah, en skrämmande okunskap om både Stockholmsmodellen och om lönsamheten i fastighetsbranschen. Hur känns det för Fastighetsägarnas medlemmar att deras egen organisation uppvisar en sådan inkompetens?

Under de senaste tre åren har Fastighetsägarna varit med i utvecklingen av Stockholmsmodellen. Under hela denna tid har en av grundförutsättningarna för modellen varit ett nollsummespel i den meningen att parterna ska hitta vägar att varsamt omfördela hyrorna. De ska svara mot fastighetens och lägenhetens standard.

Enayatollah menar att dålig lönsamhet sätter stopp för nyproduktion. Men problemet med den låga nyproduktionen av hyresrätter har inget att göra med dålig lönsamhet eller hyresnivåer. Det handlar istället främst om: En byggbransch med för höga produktionskostnader på grund av otillräcklig konkurrens. Den nuvarande skattepolitiken som konsekvent missgynnar och fördyrar hyresrätten. Att vissa kommuner i Stockholms län ger alldeles för få markanvisningar och bygglov till nya hyresrätter. Kommunerna driver dessutom upp kostnaderna genom specifika byggkrav, exempelvis vägar och parker, kostnader som egentligen ska betalas av kommunen.

Allt visar att fastighetsbranschen är lönsam för sina ägare. Under de senaste 25 åren har bostadshyreshus gett bättre avkastning än börsen. Svenska bostadshyreshus har haft 13,3 procent i avkastning i genomsnitt, vilket kan jämföras med svenska aktier som har haft 11,3 procent i avkastning (Svenska bostadsfonden, 2011). IPD Svenska Bostadsindex visar också att avkastningen från bostadsfastigheter under 2011 är väsentligt högre än aktier (IPD svenskt Bostadsindex, 21 mars 2012). Att direktavkastningen är låg i Stockholm, beror inte på dålig lönsamhet utan på förväntningar om höga marknadsvärden på fastigheter.

Fastighetsägarna Stockholm påstår sig vilja värna om hyresrättens framtid genom Stockholmsmodellen som de vill införa med ”generösa infasningstider”. Det betyder i klarttext att slutmålet för Fastighetsägarna är marknadshyror. När Fastighetsägarna talar om att värna hyresrätten, menar de att de vill stärka de privata fastighetsägarnas lönsamhet ytterligare. Marknadshyror är den lätta vägen till högre intäkter och ställer inga krav på motprestation från fastighetsägarna. Enligt vice riksbankschef Barbro Wickman-Parak och Handelsbankens chefsekonom Jan Häggström har det svenska hyressättningssystemet med bruksvärdesprincipen, satt stopp för spekulation i bostäder, som är orsaken till bostadsbubblor (utfrågning i riksdagens civilutskott 20 jan 2011).

Hyresgästföreningen kommer aldrig att acceptera marknadshyror. Vi värnar om en stabil hyresmarknad som sätter hyresgästerna i centrum och bidrar till Stockholms framtida tillväxt och utveckling.

 

No Comments » | Bostadspolitik, Hyresförhandlingar | Direktlänk
Skribent Gunnel Cirverius

Är det modigt att hacka på bruksvärdessystemet?

Vi har i två tidigare inlägg tagit upp det fåtal kritiska röster som höjts mot förhandlingssystemet inom s-lägret. Den ene, Mattias Ericsson, lokalpolitiskt engagerad Karlstadbo, och den andre, Veronica Palm, riksdagsledamot. Vi kunde snabbt konstatera att Palms inlägg bestod i att ge plats åt Fastighetsägarnas näringspolitiske chef på sin blogg, som en del i hennes ambition att själv moderera bostadsdebatten (ett alldeles utmärkt sätt att få igång diskussionen, vilket vi applåderar).

Alltså är det nu dags att titta på den tredje och kanske tyngsta kritiken, nämligen Sonny Modigs, Vd för Malmös allmännytta, MKB.

Modig väckte reaktioner, positiva och negativa, när årsbokslutet för MKB publicerades med en VD-kommentar titulerad ”Bryt stigberoendet”. I den går han till attack mot förhandlingssystemet på ett tyvärr allt annat än sakligt sätt.

Sonny vill se flyttkedjor. Problemet är att nyproduktionen blir för dyr relativt sett det befintliga beståndet. Lösningen? Gör det befintliga beståndet dyrare, då framstår inte nyproduktionen som lika dyr, och de med höga inkomster kan flytta dit utan att det känns som en alltför stor förlust. Presumtiva hyresgäster med lägre inkomster kommer in i det äldre beståndet och flyttkedjan är ett faktum. Nej just ja, vi hade just höjt hyrorna i det äldre beståndet, så dom hade inte råd att bo där heller. Jaja, vi fick upp hyrorna iallafall. Klart slut.

Vi är överens om en sak, jag och Sonny. Det nyproducerade är dyrt, för dyrt. Men det är ett problem som är till för att lösas. De alltid sakliga och pålästa bostadsaktivisterna i nätverket jagvillhabostad.nu erbjuder en rad konstruktiva lösningar för att komma till rätta med den dyra nyproduktionen. Det som fördyrar det nybyggda härrör både från marknaden, såväl som statlig och kommunal nivå, och kan sammanfattas med:

  • Skattemässig särbehandling av andra upplåtelseformer vilket gör hyresrätten till en relativt sett dyrare boendeform än exempelvis bostadsrätter.
  • Kommunala regler och rutiner som fördyrar, exempelvis höga parkeringstal eller lokala byggnormer som förhindrar byggbolag att lansera standardiserade husmodeller som fungerar oavsett kommun.
  • Att byggmarknaden i Sverige är ett oligopol där ingen enskild aktör har något intresse av att på egen hand försöka sänka kostnader, eftersom det på sikt skulle kunna resultera i mindre intäkter för bolagen som helhet.

Att Sonny Modig istället för att fokusera på ovanstående väljer att attackera förhandlingssystemet visar på en brist på politisk fantasi. Det finns mycket att åtgärda, Sonny, be fullmäktige att se över parkeringstalen eller bidra till att slå in en kil i byggoligopolet genom en markanvisningstävling nästa gång det är dags att sätta spaden i marken. Problemen på bostads- och byggmarknaden är många och komplexa, oavsett vilka förenklade plakatlösningar eller smygande insinuationer om fri avtalsrätt en VD fäster vid sitt årsbokslut.

 

 

 

No Comments » | Bostadspolitik, Hyresförhandlingar | Direktlänk
Skribent sthlmshyresblogg