Vad är rätt hyra i Stockholm?

19 november, 2012

Vid en pressfrukost presenterade idag förhandlingschef Maria Palme en splitter ny rapport om hyressättningen i Stockholm.

– Hyressättningen i Stockholms stad har debatterats under lång tid. Till grund för hyrorna ligger idag bruksvärdessystemet som innebär att hyran bestäms av lägenhetens kvalitet och standard. Det råder missförstånd och mytbildningar om hyrorna i Stockholm. Fastighetsägarna menar att alla hyror är felsatta, men de har inte hela bilden av hur det ser ut. Med vår rapport vill vi visa hur hyresstrukturen faktiskt ser ut i Stockholm.

Vad handlar rapporten om?
– Det finns en skillnad idag som vi kan visa – att läget har en stor påverkan på hyran när det gäller vissa hustyper, det vill säga, nyproducerade och upprustade lägenheter. För nyproducerade lägenheter skiljer det 30 procent mellan inner- och ytterstad (A-K-områden). Vi tycker att det är rimligt att läget slår igenom med 30 procent.
 
Vad menas med det, det är ju ni som förhandlar hyrorna och då vet ni väl vilka parametrar som ska gälla?
– Förhandlingar är ingen exakt vetenskap, utan ett försök att sammanfatta preferenser till en siffra. Det är också en dragkamp mellan olika intressen.
– I slutet av 90-talet var det fortfarande byggår och upprustningsår tillsammans med storlek och antal rum, som var de bruksvärden som slog igenom mest på hyrans storlek. Det var kanske inte så konstigt. En hyra sätts när fastigheten byggs och förhandlas, och det råder olika samhällsekonomiska villkor vid olika tidpunkter, sedan årligen till exempel efter kostnadsutvecklingen. När det är dags för upprustning sätts hyran efter det nya bruksvärdet och tickar sedan på i årliga förhandlingar ytterligare en tid.
– Från 2000-talet och framåt har de årliga hyresförhandlingarna resulterat i lägre höjningar i ytterförort och högre höjningar i innerstaden. Vi har gjort det för att få bort de mest avvikande felaktigheterna. Nu återstår ett arbete för att harmonisera nivån med hur det ser ut i verkligheten och för att på så sätt justera hyresstrukturen en bit i taget. Samtidigt har lägesfaktorn, tillsammans med övriga bruksvärden, fått betydelse vid hyresförhandlingar i samband med upprustningar och nyproduktion.

Var kommer era uppgifter ifrån?
– Hyresgästföreingens hyresdatabas är det främsta verktyget för att analysera hyresstrukturen.
– Hyresgästföreningen har en förhandlingsordning (avtal om att förhandla) med 90 procent av hyresvärdarna i Stockholms stad. Det innebär att vi har en bred och unik kunskap om hyresstrukturen i Stockholm.
– Vi har bearbetat de uppgifter som finns i vår databas och kan nu presentera en heltäckande rapport om hur hyresstrukturen faktiskt ser ut.

Vilka faktorer är det som påverkar hyran för en lägenhet i Stockholm?
– Den stora frågan är ju hur mycket hyresgästerna ska betala i hyra. Hyresgästerna betalar redan idag 2000 kronor mer än andra på grund av hyrskatten.
– Det som är avgörande för en hyra är storleken på lägenheten. Två andra faktorer som har som har stor betydelse för hur hög hyran blir är område och standard. En upprustad lägenhet innanför tullarna har till exempel en högre hyra än en liknande lägenhet i en ytterförort. Det är rimligt. Men krav på hyreshöjningar som enbart baseras på området är inte rimliga. Vi tycker att lägenhetens alla kvaliteten ska ligga till grund för hyran.

Anser Hyresgästföreningen att det finns fel hyror?
– Lagstiftaren har gett parterna i uppdrag att förhandla hyrorna i Sverige. Det ansvaret har vi i Hyresgästföreningen axlat i årliga förhandlingar men också i förhandlingar om nyproduktion och upprustningar.
– Alla de hyror som är förhandlade är rätt satta eftersom det finns en överenskommelse mellan oss och motparten.
– Hyresmarknaden i Stockholm är komplex och har förändrats mycket över tid. Vi är en ansvarstagande organisation. Vi vill ta fram ett solitt system, som kan fungera över lång tid, tillsammans med fastighetsägarna. Det ger stabilitet och förutsägbarhet.

Hur ser ett sådant system ut och varför har ni inte kommit fram till någon lösning?
– Hyresgästföreningen anser att lika bruksvärden ska ge samma hyresnivå. Läget är ett bruksvärde bland flera som ska få genomslag i hyressättningen.
– Lagstiftningen är tydlig. Bruksvärdet ska bedömas som om marknaden var i balans. Det innebär att bostadsbrist aldrig kan vara en parameter i sig för att påverka hyrorna uppåt. Högre hyror leder inte till att det byggs fler hyresrätter eller att bostadsbristen försvinner.
 
Varför klarar ni inte att införa Stockholmsmodellen?
–  Det krävs två för att dansa tango. Förhandlingarna har tyvärr lagts på is eftersom fastighetsägarna inte var så intresserade av att ta ansvar utan ville passa på att göra en generell höjning av alla hyror. Vi kräver att modellen är ett nollsummespel i allmännyttan som inte ökar hyresuttaget utan bara fördelar det annorlunda.
 
Fastighetsägare som vi har pratat med säger att ni är överens om Stockholmsmodellen men inte hur den ska införas. Hur ser ni på det?
– Det är korrekt att parterna har förhandlat om en modell som bättre kan ta tillvara på de parametrar som påverkar hyran – lägenhetens standard, kvaliteten på förvaltning och service, läge och modernitetsgrad.
– Men vi är ännu inte överens om värdet av de olika delarna. Därför finns det ingen Stockholmsmodell i realiteten, bara en idé om en mer rättvis hyressättning.
– Vi accepterar inte synen på att marginalprissättning ska fungera som en hävstång.
 
Vad vill ni göra åt bostadsbristen i Stockholm?
– Bostadsförsörjningen är ytterst en politisk fråga. Det är dags att politikerna tar ansvar om de menar allvar med sitt tal om att hyresrätten är viktig. Arbetsgivare har svårt att rekrytera medarbetare därför att det saknas bostäder. För att människor ska kunna jobba, studera och starta företag i Stockholm måste det finnas bostäder som går att efterfråga. Annars förlorar Stockholm både jobb och konkurrenskraft.
– Stockholm behöver en stor satsning på nyproduktion av hyresrätter. Idag säljs t ex marken i Stockholm till högstbjudande. Det leder till att det byggs allt färre hyresrätter och att boendekostnaderna blir orimligt höga. Det är Stockholms stad som sitter på planmonopolet och som måste anvisa mark till byggherrar som bygger hyresrätter. Vi behöver nyproduktion av lägenheter som människor med löner i vanliga inkomstklasser kan efterfråga: lärare, sjuksköterskor, servicetekniker osv.
– Vi föreslår likvärdiga ekonomiska villkor mellan de olika upplåtelseformerna. Vi vill att hyrskatten tas bort.

Hyresstrukturen i Stockholm (klicka för att ladda ner rapporten som pdf)