Boverkets rapport, del 2

13 november, 2013

Först en titt på rapportens huvudpoäng: Konstlat låga hyror ger överkonsumtion av bostadsstandard, läge och storlek. Om hyrorna tilläts spegla efterfrågan skulle vi konsumera mindre yta, välja bort läge och tvingas till sämre standard. Och det är här kopplingen till bostadsbristen kommer in, nämligen överkonsumtion av yta.

Men sker överkonsumtion av yta i dagens system? Om så, är det nödvändigtvis dåligt? Här krockar författarna med politiska målsättningar som vi har i bostadsförsörjningen, dvs målsättningar om yta per person, och trångboddhet. Enligt rapporten ska vi vara så trångbodda som vi tvingas vara genom marknadens försorg.

Angående omflyttning och rörlighet på hyresrättsmarknaden verkar författarna ignorera verkligheten, igen. Varför flyttar inte äldre till mindre lägenheter? Därför den potentiella värdens inkomstkrav ställer till det. Vid tecknande av nytt kontrakt krävs en inkomst motsvarar tre gånger hyran, och många blir därmed inlåsta i en för stor och för svårstädad lägenhet. Extra olyckligt blir det när värden vill göra en stamrenovering med standardhöjande åtgärder, och därmed höja hyran.

Sen gör rapporten en beräkning på hur många lägenheter som tillkommer när marknadshyror införs. Beståndet ska då utnyttjas maximalt. Vad är verkligheten bakom orden? Att vi ska bli mer trångbodda men också något annat, allvarligare. När utbud möter efterfrågan, finns ingen brist enligt modellens definition. Det finns ingen bostadsbrist eftersom att de som inte har råd heller inte efterfrågar. Att de har behov, det är något annat som författarna inte tar hänsyn till.

Här har vi kanske det största problemet med att tillämpa teorin på bostadsmarknaden. På andra marknader där jämviktspriset hamnar på en hög nivå, kan konsumenten avstå. Men bo, det måste alla. Att säga att bostadsbristen löses med författarnas förslag är alltså sant i meningen att hyrorna hamnar på en nivå där många inte kan efterfråga. Men det är falskt eftersom många också fortsättningsvis kommer att sakna ett eget hem.

Några sista ord om det hyressättningssystem vi har idag: Hyrorna ska sättas som om marknaden vore i balans, dvs brist ska inte tillåtas inverka på hyresnivån. Och varför? Jo, därför att fri hyressättning inte leder till att bostadsbristen byggs bort. Hade det varit så, hade beslutsfattarna aldrig infört först hyresregleringen och sedan bruksvärdes- och förhandlingssystemet. Då hade marknaden klarat av det själv.

Men det är insikten om att fri hyressättning bara innebär en konstant högre hyresnivå med tillhörande trångboddhet, bostadsbrist och korta kontrakt, som gör att riksdagsmajoriteter sedan andra världskriget har ignorerat lockropen från fastighets- och byggbranschen om prissättning på deras villkor. Fastighetsägarna som kollektiv är inte intresserade av en mättad marknad eftersom att det skulle inverka menligt på hyresnivåerna. Alltså föredrar man bostadsbrist.

Och hur löser vi då bostadsbristen? Fler detaljplaner ger mer byggbar mark, prispress genom krav på lägre sluthyra, sänk p-normen, avskaffa hyrskatten är några av Hyresgästföreningens förslag.

Om diskrepansen är för stor mellan befintligt bestånd och nyproduktion, sänk då nyproduktionshyrorna genom att ta itu med produktionspriserna. Målet är väl fortfarande att alla ska ha råd att bo?