Hyresförhandlingar

Hyresnämnden gick på hyresgästernas linje

7 april, 2017

En fastighet på Kammakargatan i Stockholm har genomgått en omfattande renovering under 2014−2015. Både gemensamhetsutrymmen och lägenheterna har renoverats.

Efter renoveringen yrkade hyresvärden på en normhyra om 1900 kronor per kvadratmeter och år för en trea på 77 kvadratmeter. Men i samband med att hyresvärden hade inhämtat hyresgästernas godkännande för renoveringsåtgärderna, hade hyresvärden uppgett att hyran efter renovering skulle uppgå till 1665 kronor per kvadratmeter och år.

Hyresgästföreningen har, som ombud för hyresgästerna, under hela processens gång hävdat att hyresvärden är bunden av uppgiven hyra efter renovering. Vi har hävdat att hyresvärden på ett bedrägligt sätt har lockat hyresgästerna att skriva på ett godkännande.

Om en hyresvärd utlovar en viss hyra vid godkännandet och därefter yrkar en mycket högre hyra efter renoveringen, menar Hyresgästföreningen att hyresgästinflytandet enligt 12 kap. 18 d § jordabalken kringgås. Detta har bestridits av hyresvärden som anser att sig kunna begära höjd hyra.

Hyresnämnden håller med Hyresgästföreningen och finner därmed att den högsta hyran som kan fastställas i beslutet är en normhyra om 1 665 kr/kvm/år.

Exempel på yrkad hyra av hyresvärden samt beslutad hyra av hyresnämnden:

För en 2 rok på 63 kvm hade hyresvärden yrkat en hyra på 10 378 kr/mån. Hyresnämnden beslutade om en hyra på 9 067 kr/mån.

No Comments » | Hyresförhandlingar, Upprustningar | Direktlänk
Skribent Gunnel Cirverius

Nu utvecklar vi Stockholmshyra – för en konsekvent hyressättning

20 februari, 2017

Hyresgästföreningen region Stockholm och Stockholms stads tre kommunägda bostadsbolag vill skapa en hyressättning som bättre speglar det som dagens hyresgäster värdesätter i sitt boende. Nu undertecknar vi därför en överenskommelse för att utveckla hyressättningen i Stockholm.

Stockholmshyra är ett verktyg för att enklare kunna beräkna en lägenhets hyra utifrån område, hus, lägenhet och service inom ramen för nuvarande lagstiftning. Stockholmshyra blir grunden för en tydlig och konsekvent hyressättning inom Stockholms stad.

Idag får fastighetens ålder stor inverkan på hyran i Stockholm. Hyressättningen ska utgå från hyresgästers generella värderingar. Ett viktigt underlag i arbetet med Stockholmshyra är kunskap om vad stockholmarna värdesätter i sitt boende. Parterna har därför låtit TNS Sifo genomföra en undersökning som visar att närheten till kommunikationer värderas allra högst av stockholmarna*. Även läget i staden, fastighetens skötsel och den service hyresvärden erbjuder har betydelse för hur man värdesätter boendet.

Parterna är överens om att arbetet med att utveckla Stockholmshyra ska utgå från den svenska lagstiftningen kring hyressättning (exempelvis besittningsskydd och kollektiva förhandlingar).

– Med Stockholmshyra ska alla hyror sättas utifrån tydliga och överenskomna kriterier som tillämpas och gäller för alla lägenheter – ”lika lägenhet, lika hyra”, säger Simon Safari, ordförande för Hyresgästföreningen region Stockholm.

En viktig utgångspunkt i arbetet är att konsekvenserna inte ska bli stora varken för hyresgäst eller hyresvärd. Eventuella hyresjusteringar kommer därför att införas över tid, i enlighet med lagstiftning och rådande praxis.

Vilka kriterier som påverkar hyran, t ex område, hus, lägenhet och service och en plan för implementering ska finnas på plats till årsskiftet 2017/2018.

– Detta är ett mycket viktigt steg för att säkra hyresrättens framtid och utveckling i Stockholm. Det är viktigt att förutsättningarna är tydliga, både för hyresgäst och hyresvärd, säger Pelle Björklund, VD Svenska Bostäder.

* Undersökningen omfattar 1600 respondenter i Stockholms stad.

Mer information: Frågor och svar om Stockholmshyra

No Comments » | Hyresförhandlingar | Direktlänk
Skribent Gunnel Cirverius

SD vill att hyresgästernas inflytande ska minska

7 februari, 2017

I Svenska Dagbladet får Sverigedemokraternas bostadspolitiske talesperson, Roger Hedlund, svara på tio frågor angående partiets politik i bostadsfrågan. På en punkt är han tydlig – Hyresgästföreningens roll som hyresförhandlande part ska inskränkas.

I artikeln uttrycks det på följande sätt: ”Sverigedemokraterna säger nej till att ändra hyresregleringen men vill ändå försöka minska hyresgästföreningens inflytande vid förhandlingar, säger Roger Hedlund.”

Att Sverigedemokraterna vill minska Hyresgästföreningens inflytande må vara hänt, men problemet med citatet är att det handlar om alternativa fakta. Det finns ingen hyresreglering i Sverige. Den togs bort på 1970-talet, därefter förhandlar parterna om hyressättningen, ungefär som parterna gör på arbetsmarknaden.

Med en falsk premiss, det vill säga att det finns en hyresreglering, vänder sig Hedlund sen emot marknadshyror och mot Hyresgästföreningens ”makt”. Och nu blir det rörigt:

”– Nej, skulle man införa någon form av fria marknadshyror skulle det leda till höjda hyror. Det är bostadskris och många står i bostadskö så det finns potential att höja hyrorna.

 Behöver inget ändras?

 – Jo. Man behöver se över möjligheterna vid förhandlingar. Hyresgästföreningen har idag en väldigt stark position när hyrorna förhandlas och den positionen bör ses över

 Hur då?

 – Man behöver kunna få en annan hyresutveckling som i sig skulle möjliggöra att fler bostäder kan komma till, säger Roger Hedlund.”

Resonemanget håller inte ihop, vilket i sin tur bygger på okunskap. Sedan 2006 finns möjligheten att genom förhandling teckna överenskommelse om presumtionshyror, vilka garanterar att fastighetsägarens kostnader täcks vid nybyggnation. Det är alltså inte där problemet ligger när det gäller bostadsbyggandet. Och när det gäller Hyresgästföreningens starka position i förhandlingssystemet är även den en myt. Hyresgästföreningen har fått riksdagens förtroende att förhandla hyror, men i övrigt har organisationen inga konfliktåtgärder att sätta emot.

 

 

No Comments » | Bostadsbyggande, Bostadspolitik, Hyresförhandlingar | Direktlänk
Skribent Jonas Lundborg

Fastighetsägarens linje är inte alltid rätt

1 december, 2016

Fastighetsägarbloggen skriver Nathalie Brard, förhandlingschef på Fastighetsägarna Stockholm, att det inte är särskilt märkligt att hyresnämnden nästan alltid går på fastighetsägarnas linje i samband med upprustningar. I Brards värld är det fullständigt självklart eftersom hyresgästerna uppenbarligen delar ”hyresvärdarnas syn på vad som är modern standard” då inte fler motsätter sig upprustningar genom att gå till hyresnämnden.

 

Antingen låtsas Brard helt enkelt inte om att det just nu pågår en av regeringen tillsatt utredning om hyresgästers inflytande. Eller så har hon förträngt utredarens uppdrag. När det gäller upprustningar har uppdraget två delar. Dels att ”ta ställning till om hyresgästernas inflytande vid ombyggnad av hyreslägenheter bör stärkas.” Men i uppdraget ingår också ”att ta ställning till om principerna för den rättsliga prövningen bör ändras för att stärka hyresgästernas inflytande”.

 

Vi har en enkel fråga till Brard: Varför tillsatte regeringen en utredning om allt verkligen fungerade enligt lagstiftarens intentioner?

No Comments » | Bostadspolitik, Hyresförhandlingar, Upprustningar | Direktlänk
Skribent Jonas Lundborg

Hyresrättens framtid är ett gemensamt ansvar

24 november, 2016

Igår beklagade sig Fastighetsägarna Stockholm över vårt blogginlägg. Bakgrunden till inlägget är den kampanj som de just nu driver mot Hyresgästföreningen. Där de ger oss skulden för att de privata hyresrätternas andel sjunker.

fast-sthlm-2-2

Fastighetsägarna Stockholm menar att ”Allt fler privata hyresrätter försvinner, och så länge inte Hyresgästföreningen tänker om, kommer det fortsätta”. Vidare anger man att hyressättningssystemet är med och skapar bostadsbristen.

Organisationen Fastighetsägarna, som endast förhandlar för en liten andel av hyresrätterna och inte agerar utifrån andra privata fastighetsägares intressen, vill försöka framstå som att de värnar hyresrätten. Det är bara hyressättningen de riktar in sig på. De visar inte att de förstått bostadspolitikens alla delar och hur den hänger ihop och det samhällsansvar som följer med riksdagens uppdrag.

2006 infördes ett nytt system för fastställande av nyproduktionshyror där så kallade presumtionshyra ingick. Nyproduktionshyrorna bygger på faktiska byggkostnader och gränsar ofta till vad marknaden tål. Med Fastighetsägarnas argumentation skulle då hyresrättsbyggandet ha ökat. För det ägda boendet har vi en fri marknad. Men det råder fortfarande bostadsbrist. Bostadsbristen är i själva verket en politisk fråga; till exempel vilken markpolitik som förs. Att andelen bostadsrätter ökat har att göra med att den upplåtelseformen prioriterats politiskt. I bostadsbristens Stockholm efterfrågas de bostäder som finns och ränteläget är gynnsamt.

fast-sthlm-1-2

Citatet från Fastighetsägarna Stockholm låter påskina att det är olönsamt att äga fastigheter samt att om inte Hyresgästföreningen går med på ordentliga hyreshöjningar kommer de privata hyresrätterna försvinna. Vi har redan visat att hyrorna har stigit mer än den övriga prisutvecklingen, vilket i sig borde visa att det är en bransch med god lönsamhet.

Det paradoxala med Fastighetsägarna Stockholms kampanj är att de utåt hävdar att deras bransch går dåligt samtidigt som det är en annan ton i branschtidningarna: ”Svenska fastighetsvärden steg på bred front” och ”Rekordhög avkastning” är rubrikerna om siffrorna från Svenskt Fastighetsindex 2015. Och när de dessutom recenserar de senaste tio åren för segmentet bostäder låter det så här: ”Högst avkastning per år det senaste decenniet har bostäder haft med 9,1 procent per år.”

När Fastighetstidningen kommenterade Svenskt Fastighetsindex 2014 var rubriken tydlig: ”Bostäder är en riskfri investering”. Har då något förändrats sedan förra året? Nej, i branschtidningarna finns inte den domedagsstämning som Fastighetsägarna Stockholm visar upp. Snarare tvärtom.

Utifrån ett ekonomiskt perspektiv blir Fastighetsägarna Stockholms kampanj mot Hyresgästföreningen märklig. Alla siffror visar på god lönsamhet. Ändå påstår de i sociala medier något annat. Vi är beredda att ta ett gemensamt ansvar för hyresrättens framtid. Men då förväntar vi oss också en saklig diskussion om de verkliga problemen.

No Comments » | Bostadsbyggande, Bostadspolitik, Hyresförhandlingar | Direktlänk
Skribent Jonas Lundborg