Hyresförhandlingar

Hyresrättens framtid är ett gemensamt ansvar

24 november, 2016

Igår beklagade sig Fastighetsägarna Stockholm över vårt blogginlägg. Bakgrunden till inlägget är den kampanj som de just nu driver mot Hyresgästföreningen. Där de ger oss skulden för att de privata hyresrätternas andel sjunker.

fast-sthlm-2-2

Fastighetsägarna Stockholm menar att ”Allt fler privata hyresrätter försvinner, och så länge inte Hyresgästföreningen tänker om, kommer det fortsätta”. Vidare anger man att hyressättningssystemet är med och skapar bostadsbristen.

Organisationen Fastighetsägarna, som endast förhandlar för en liten andel av hyresrätterna och inte agerar utifrån andra privata fastighetsägares intressen, vill försöka framstå som att de värnar hyresrätten. Det är bara hyressättningen de riktar in sig på. De visar inte att de förstått bostadspolitikens alla delar och hur den hänger ihop och det samhällsansvar som följer med riksdagens uppdrag.

2006 infördes ett nytt system för fastställande av nyproduktionshyror där så kallade presumtionshyra ingick. Nyproduktionshyrorna bygger på faktiska byggkostnader och gränsar ofta till vad marknaden tål. Med Fastighetsägarnas argumentation skulle då hyresrättsbyggandet ha ökat. För det ägda boendet har vi en fri marknad. Men det råder fortfarande bostadsbrist. Bostadsbristen är i själva verket en politisk fråga; till exempel vilken markpolitik som förs. Att andelen bostadsrätter ökat har att göra med att den upplåtelseformen prioriterats politiskt. I bostadsbristens Stockholm efterfrågas de bostäder som finns och ränteläget är gynnsamt.

fast-sthlm-1-2

Citatet från Fastighetsägarna Stockholm låter påskina att det är olönsamt att äga fastigheter samt att om inte Hyresgästföreningen går med på ordentliga hyreshöjningar kommer de privata hyresrätterna försvinna. Vi har redan visat att hyrorna har stigit mer än den övriga prisutvecklingen, vilket i sig borde visa att det är en bransch med god lönsamhet.

Det paradoxala med Fastighetsägarna Stockholms kampanj är att de utåt hävdar att deras bransch går dåligt samtidigt som det är en annan ton i branschtidningarna: ”Svenska fastighetsvärden steg på bred front” och ”Rekordhög avkastning” är rubrikerna om siffrorna från Svenskt Fastighetsindex 2015. Och när de dessutom recenserar de senaste tio åren för segmentet bostäder låter det så här: ”Högst avkastning per år det senaste decenniet har bostäder haft med 9,1 procent per år.”

När Fastighetstidningen kommenterade Svenskt Fastighetsindex 2014 var rubriken tydlig: ”Bostäder är en riskfri investering”. Har då något förändrats sedan förra året? Nej, i branschtidningarna finns inte den domedagsstämning som Fastighetsägarna Stockholm visar upp. Snarare tvärtom.

Utifrån ett ekonomiskt perspektiv blir Fastighetsägarna Stockholms kampanj mot Hyresgästföreningen märklig. Alla siffror visar på god lönsamhet. Ändå påstår de i sociala medier något annat. Vi är beredda att ta ett gemensamt ansvar för hyresrättens framtid. Men då förväntar vi oss också en saklig diskussion om de verkliga problemen.

No Comments » | Bostadsbyggande, Bostadspolitik, Hyresförhandlingar | Direktlänk
Skribent Jonas Lundborg

Fastighetsägarna Stockholm ljuger

22 november, 2016

Fastighetsägarna Stockholm bedriver just nu en kampanj mot Hyresgästföreningen. Anledningen är att Hyresgästföreningen tecknat bra avtal med de allmännyttiga bolagen om måttliga hyreshöjningar, 0,67 procent i snitt. Genom falsk statistik ger Fastighetsägarna Stockholm Hyresgästföreningen skulden för att antalet privatägda hyresrätter minskat, underförstått att lönsamheten i de privatägda bolagen skulle vara dålig. I flera inlägg och debattartiklar hävdar de att hyreshöjningarna mer måste spegla den allmänna prisutvecklingen. Så låt oss titta på hur det förhåller sig i verkligheten och inte bara i skenverkligheten på Alströmergatan 14 i Stockholms innerstad. Statistiken är hämtad från SCB och visar utvecklingen av hyror i jämförelse med prisutvecklingen mätt med konsumentprisindex.

scb-hyror-och-den-allmanna-prisutvecklingen

Diagrammet visar med stor tydlighet att det är hyrorna som skenat iväg från prisutvecklingen. Hyresgästföreningen region Stockholm diskuterar gärna relationen mellan hyror och prisutveckling, men först bör nog fastighetsägarna reglera skulden till hyresgästerna.

No Comments » | Bostadsbyggande, Bostadspolitik, Hyresförhandlingar | Direktlänk
Skribent Jonas Lundborg

Fastighetsägare gör en genomsnittlig vinst på 19 000 kronor per lägenhet och år

7 oktober, 2016

Rapporten ”Är det lönsamt att äga hyreshus i Stockholm?” från Hyresgästföreningen region Stockholm visar att de privata fastighetsägarna i regionen gör en genomsnittlig vinst på drygt 19 000 kronor per lägenhet och år.

Fastighetsbolagen i rapporten äger och förvaltar över 60 000 lägenheter och har ett marknadsvärde på över 100 miljarder kronor.

I vår rapport visar vi att de privata fastighetsägarna har mycket god lönsamhet:

  • Den genomsnittliga vinsten per hyreskrona uppgick till 25,4 procent.
  • Direktavkastningen var i genomsnitt 7,7 procent. Därmed var den högre än bankernas utlåningsränta.
  • Årsvinsten per genomsnittslägenhet var cirka 19 256 kr.
  • Även som ekonomisk investering är det lönsamt att äga fastigheter. Soliditeten hos de undersökta företagen var i genomsnitt 27,5 procent.

Soliditeten är i genomsnitt hög och reavinster ger en extra avkastning på fastighetsrörelsen. Med direktavkastningar på närmare 8 procent och en vinst per hyreskrona på hela 25 procent ger fastigheterna ett bra resultat. Årsvinsten per lägenhet är hela 19 300 kronor för en genomsnittslägenhet i Stockholm – ett mycket högt resultat.

Ta del av rapporten

No Comments » | Hyresförhandlingar | Direktlänk
Skribent Gunnel Cirverius

Hyresgästföreningen region Stockholm lämnar förhandlingarna

6 oktober, 2016

Hyresgästföreningen region Stockholm har idag lämnat förhandlingarna med Fastighetsägarna Stockholm om ett ramavtal för 2017 års hyror.

När förhandlingarna inleddes i augusti var parterna eniga om att målet var en snabb process, så att hyresgästerna skulle slippa långa retroaktiviteter.

Efter sju möten står parterna fortfarande mycket långt ifrån varandra, både vad gäller nivå och innehåll. Fastighetsägarna kräver 2 procent i hyreshöjning nästa år medan Hyresgästföreningen kan gå med på 0,7 procent. Medan Fastighetsägarna enbart vill diskutera höjningar och procentsatser vill Hyresgästföreningen också diskutera vad hyresgästerna får för hyrorna.

– Vi har 80 000 färdigförhandlade lägenheter på 0,67 procent, nivån är satt och alla vet att det är däromkring som höjningarna kommer att hamna. Ändå sitter de fortfarande efter snart två månader och kräver 2 procent, säger Simon Safari, ordförande Hyresgästföreningen region Stockholm.

– Vi har lämnat seriösa bud och föreslagit konstruktiva lösningar hela vägen för att komma snabbt framåt. Men tvärtemot vad Fastighetsägarna sa inledningsvis, verkar de vilja dra ut på det här. De förhandlar för 14 procent av beståndet, vi kan inte låta just den här förhandlingen proppa igen förhandlingssystemet år efter år.

– Fastighetsägarnas syn på hyresgästerna är skrämmande. Vi vill att en hyreshöjning också ska innehålla något som förbättrar för hyresgästerna. Men Fastighetsägarna är helt ointresserade av att höja boendekvaliteten, de vill bara ha mer pengar.

Ett argument Fastighetsägarna har framfört vid förhandlingarna är att hyrorna inte har ökat lika mycket som inkomsterna har gjort.

– De tycker alltså att reallöneökningar är dåliga? Så om din lön höjs, så ska hyrorna och priserna öka lika mycket?

 

 

No Comments » | Bostadspolitik, Hyresförhandlingar | Direktlänk
Skribent Jonas Lundborg

Hyresgästföreningen region Stockholm lämnar motbud till Fastighetsägarna

2 september, 2016

I förhandlingarna mellan Hyresgästföreningen region Stockholm och Fastighetsägarna Stockholm om ett ramavtal för 2017 års hyror, har Hyresgästföreningen presenterat ett motbud. Budet som ligger på 0,55 procent är ett svar på Fastighetsägarnas yrkande på 2,5 procents hyreshöjning.

– Med 0,55 procent skulle privata fastighetsägare få lika stor total höjning som de allmännyttiga bostadsbolagen har fått under 2016 och 2017, säger Simon Safari, ordförande för Hyresgästföreningen region Stockholm. De privata har generellt sett högre hyror och mindre nöjda hyresgäster, det finns inget skäl till att de skulle få mer än de allmännyttiga bolagen.

– Vi går in med ett seriöst bud direkt för att inte dra ut på förhandlingarna i onödan. De allmännyttiga bostadsbolagen klarar sig utmärkt på dessa nivåer, så vi är trygga med att de privata fastighetsägarna också gör det.

Statistik från SCB visar att det råder en stor orättvisa bland boende i olika boendeformer. Under 2013 gick 27,4 procent av hyresgästernas inkomst till boendet. Motsvarande siffra för bostadsrättsinnehavare var endast 18,8 procent och för boende i äganderätt 16 procent.

Samtidigt rapporterar IPD Svenskt Bostadsindex att lönsamheten för fastighetsägare aldrig har varit så god som nu. Under 2015 var totalavkastningen för hyresfastigheter i Stor-Stockholm 15,2 procent!

– Hyresvärdarnas ekonomi är bättre än hyresgästernas. Varför skulle vi då elda på fastighetsägarnas vinster ytterligare med höga hyreshöjningar? säger Simon Safari.

No Comments » | Hyresförhandlingar | Direktlänk
Skribent Jonas Lundborg