Okategoriserade

Hyresgästernas inflytande vid upprustningar måste stärkas

26 april, 2016

Inspirationsträff upprustning

Frågan om hyresgästernas inflytande vid upprustningar är uppenbarligen något som berör förtroendevalda i Hyresgästföreningen region Stockholm. Måndagens inspirationsträff blev fullsatt, varm och diskussionerna gick höga.

Björn Raemklang som är samordnare för regionkontorets upprustningsgrupp var kvällens föredragshållare. Björn började med att berätta varför hus måste rustas upp och att hyresvärden har en skyldighet att informera hyresgästerna skriftligt om den planerade upprustningen. Varje hyresgäst ska godkänna åtgärder i den egna lägenheten och minst hälften av hyresgästerna ska godkänna åtgärder i gemensamma utrymmen som påverkar hyran. Exempel på åtgärder som kräver godkännande är till exempel total ombyggnad av badrum och eller kök.

Hyresgästernas inflytande vid upprustningar är idag kraftigt begränsad. Trots att Hyresgästföreningen drivit flera fall i hyresnämnden har hyresnämnden i det allra flesta fall gått på hyresvärdens linje. Regeringen har tillsatt en utredning om hyresgästernas inflytande som ska vara klar i februari nästa år. Björn berättade att Hyresgästföreningen lyft det bristande inflytandet med utredaren vid ett flertal möten.

Björn hann inte komma särskilt långt in i sitt föredrag innan frågorna haglade över honom. De handlade om allt från om hur upprustningar i det egna området skötts till om de verkligen inte finns något skrivet i lagen om vad hyresvärdarna är skyldiga att informera om. Därför är det viktigt, menade Björn, att få hyresvärden att lämna besked om exakt vad det är som måste byggas om, vad värden vill göra mer och vilken hyra de tänker sig efter upprustningen.

Hyresgästföreningen region Stockholms mål är att få till avtal om inflytande med alla större bostadsbolag och att hyresgästerna får fler nivåer av upprustning att välja på. Redan nu finns det ett antal sådana avtal, främst med kommunala hyresbolag. Målet är också att upprustningarna ska ske med kvalitet, varsamhet och långsiktighet. Upprustningar ska heller inte leda till att människor tvingas flytta.

No Comments » | Okategoriserade | Direktlänk
Skribent Jonas Lundborg

Ett exceptionellt bra år vad gäller avkastning på bostäder

12 april, 2016

I februari gnällde Fastighetsägarnas vd, Reinhold Lennebo, på Hyresgästföreningen i en krönika i Fastighetstidningen. Han menade att dagens förhandlingssystem skapar en osäkerhet hos fastighetsägare inför investeringar:

- Vi ser exempel på att man som fastighetsägare till slut ger upp och säljer sina hus till bostadsrättsföreningar i stället. Andra tvingas dra ner på fastighetsunderhållet till ett minimum, vilket skapat en underhållsskuld på flera miljarder. Ytterligare andra avstår från att bygga nya bostäder.

I samma tidning kan vi nu läsa hur det egentligen förhåller sig. Sanningen är att det knappast finns en mer lönsam bransch än att driva bostadsbolag. Fastighetsinvesteringar har varit de bästa investeringarna de senaste 20 åren, särskilt om investeringarna gjorts i Stockholm, Göteborg och Malmö.

”Ett exceptionellt bra år vad gäller avkastning – det är utan att använda överord facit för 2015. Totalavkastningen för året enligt MSCI:s börsindex landade på 14,1 procent, upp från 8,1 procent från 2014. Med tanke på att inflationen i princip var obefintlig får man betrakta 2015 som ett av de mest lönsamma sett i ett 20-årsperspektiv. Tydligt är att det är värdeökningen som just nu driver upp avkastningen. För 2015 stod den för 8,8 procent, alltså 62 procent av avkastningen. Direktavkastningen har däremot sjunkit något.”

Fastighetsägarnas kritik mot dagens förhandlingssystem och Hyresgästföreningen handlar således inte om ekonomi, utan om makt. Fastighetsägarna vill själva sätta hyran utan inblandning från hyresgästerna.

 

 

No Comments » | Okategoriserade | Direktlänk
Skribent Jonas Lundborg

Delseger för hyresgästerna på Torsgränd

16 mars, 2016

AFA Fastigheter har lämnat in begäran till stadsbyggnadsnämnden om att få riva sina fastigheter på Torsgränd i Stockholm. Husen byggdes 1979-80. Efter ett antal år uppdagades hälsoproblem i en del av lägenheterna beroende på flytspackel. Problemet med flytspacklet anger AFA Fastigheter som skäl för rivning. Tjänstemannautlåtandet inför ärendet gick helt på fastighetsägarens linje och i utlåtandet finns inte en rad om de hyresgäster som bor på Torsgränd och vad de önskar av AFA Fastigheter.

Samrådsgruppen på Torsgränd har gjort ett enastående arbete och uppvaktat politikerna i stadshuset och kontaktat media. Deras arbete har gett resultat, även om det är för tidigt att säga att de har vunnit. Men med tanke på stadsbyggnadsnämndens beslut går det att konstatera att de boende har vunnit en delseger.

Igår beslutade stadsbyggnadsnämnden att:

”- Att återremittera ärendet

- Att därutöver anföra

Att riva ett bostadshus byggt för mindre än 40 år sedan hör till, och ska höra till, ovanligheterna i Stockholm. Fastighetsägarens föreslagna rivning av huset på Torsgränd är att betrakta som en extraordinär åtgärd. Normalt förfarande ska vara att en bostadsfastighet av denna ålder renoveras. I fallet med Sabbatsberg 22 har dock huset byggts med ämnet kasein och att bo i huset har av fastighetsägaren bedömts som hälsofarligt. Respekten för människors hälsa måste sättas i första rummet och en rivning av bostadsfastigheten kan vara motiverad om det är den bästa lösningen på ett hälsoproblem. Stadsbyggnadsnämnden anser att det är viktigt att belägga detta. För nämnden är det grundläggande att bedömningen om en rivning görs på så goda grunder som möjligt. Stadsbyggnadsnämnden har i grunden ingen anledning att betvivla kvalitéen på fastighetsägarens utredningar. Men oavsett kvalitéen på dessa måste stadsbyggnadsnämnden i slutändan göra en egen bedömning av behovet av en rivning. Stadsbyggnadsnämnden återremitterar således ärendet och uppdrar till stadsbyggnadskontoret att ta fram en egen teknisk utredning av huset med avseende på hälsoaspekter och de tekniska och ekonomiska möjligheterna att renovera bort dessa.”

Läs mer om Torsgränd här.

No Comments » | Okategoriserade | Direktlänk
Skribent Jonas Lundborg

Stora byggplaner när staden vill sänka ner Hammarbyvägen

7 mars, 2016

En nedsänkning av Hammarbyvägen kan ge möjligheter för runt 800 nya bostäder menar Martin Skillbäck, projektchef vid Stockholms stad. I nuläget så delar vägen stadsdelarna Hammarbyhöjden och Hammarby sjöstad, men om vägens grävs ner i en tunnel så skulle ytan användas mer effektivt menar Skillbäck. Förutom möjligheterna till nya bostäder så skulle också bullernivån från trafiken i området sänkas. Ett stort frågetecken är dock kostnaden för projektet, som beräknas landa på en miljard kronor.

Källa: SVT Nyheter   

 

No Comments » | Okategoriserade | Direktlänk
Skribent Mikael Karlsson

Nyttan med allmännytta var temat för kvällen

15 februari, 2016

Sabo

Nyttan med allmännyttan är namnet för ett forskningsprojekt genomfört av Sabo och det var också temat för onsdagens inspirationskväll på Hyresgästföreningen region Stockholm. På plats för att berätta om projektet var Susanna Wahlberg, chef för enheten Boende och juridik, och Lena Liljedahl, projektledare på enheten för Boende och juridik, båda från Sabo.

Utgångspunkten för projektet är den nya lag som ger allmännyttan uppgiften att både ta samhällsansvar och drivas affärsmässig – Sabo frågade sig om de två går att kombinera. Projektet genomfördes av flertalet forskare och leddes av Tapio Salonen. Metod för projektet var bland annat fallstudier och enkätundersökningar.

Här följer utvalda slutsatser av forskningsprojektet som lyftes fram under kvällens föreläsning. En utförlig sammanfattning av projektet finns här.

Bo Bengtsson, professor i stadsvetenskap vid IBF Uppsala universitet, presenterade i sitt kapitel tre möjliga framtida scenarion som implementeringen av lagen kan leda till. Anpassningsscenariot innebär att gränserna mellan privata hyresvärdar och allmännyttan suddas ut. Utvecklingen på hyresmarknaden närmar sig konkurrens på lika villkor mellan privat och allmännyttig förvaltning. Bo Bengtsson ifrågasätter poängen för en kommun att äga ett allmännyttigt företag om detta ska drivas strikt företagsekonomiskt. I motståndsscenariot utnyttjar allmännyttan lagens tolkningsutrymme och fortsätter på samma spår som tidigare. De behåller en självständig roll i den lokala bostadsförsörjningen. Systemskiftesscenariot innebär att bostadspolitiken förändras i grunden genom lagändringar till följd av att hyresförhandlingarna mellan parterna krakelerar eller genom påtryckningar från EU.

Saboträff

Hans Lind, professor i fastighetsekonomi vid KTH Stockholm, menade att problematiken kring bostadsfrågan liknar den situation som presenterades i den bostadssociala utredningen från 1946. Lind menar att vi nu är i en situation med spekulation och att marknaden inte tar ansvar för bostadsbyggandet. Den fria marknaden kommer aldrig tillgodose bristen eftersom just brist och efterfrågan ligger i marknadens intresse. Därför ska stat och kommuner ta ansvar för att tillgodose bostadsbehovet, där kan allmännyttan vara ett av verktygen. Allmännyttan ska ha en långsiktig och ansvarsfull förvaltning.

Tapio Salonen ställer sig frågan om allmännyttan verkligen erbjuder en bostad för alla i en tid då inkomstskillnaderna mellan hushållen har blivit större i Sverige. Allmännyttan är den upplåtelseform som har störst andel inkomstsvaga hushåll och allt mindre andel av den svenska befolkningen bor i allmännyttan. Salonens studier visar också att ju större andel av bostäderna i en kommun som består av allmännytta, desto mer socioekonomiskt blandad är befolkningen.

Martin Grander, doktorand i Urbana studier vid Malmö högskola, har i projektet funderat kring vad samhällsansvar innebär. Granders slutsats är att de allmännyttiga bostadsföretagen tar ett stort samhällsansvar och att lagen inte har påverkat detta arbete vid en första anblick. Men allmännyttans samhällsansvar handlar också om bostadsförsörjning vilken i viss mån påverkas av höjda avkastningskrav.

Emma Holmqvist, fil. dr i kulturgeografi vid IBF Uppsala universitet, ser tydliga lokalpolitiska skillnader i tolkningen av lagen beroende av politiska ideologier. Vissa kommuner och bolag motsätter sig öppet den nya lagstiftningens inriktning på affärsmässighet medan andra tolkar affärsmässigheten som det viktigaste. Ökade vinstkrav har också gjort allmännyttan mindre riskvillig.

Sammanfattningsvis är de övergripande slutsatserna med Sabos forskningsprojekt att allmännyttan har stort tolkningsutrymme i lagen. Ytterst är tolkningen och agerandet en politisk fråga – vad vill kommunerna med sina allmännyttiga bolag? Sabo menar att det viktigaste sättet att ta samhällsansvar borde vara att bygga nytt och renovera för allmännyttan. Kortsiktiga avkastningskrav kan stå i vägen för detta. Utifrån tolkningsutrymmet är det alltså upp till ägarna att avgöra hur man vill använda allmännyttan som verktyg.

Efter presentationen av rapporten fick publiken diskutera rapporten gruppvis, därefter följde en öppen diskussion i salen. Många upplevde att avståndet mellan allmännyttan och hyresgästerna har vuxit och att intresset för de boendes åsikter har minskat hos hyresvärdarna. Vissa upplevde också att det fortfarande finns stora skillnader mellan privata bolag och allmännytta, till exempel inom fastighetsförvaltning, men att de två närmar sig varandra nu när allmännyttans vinstintressen ökar. Många personer i publiken saknade också hyresgästernas åsikter och synvinklar i forskningsprojektet.

No Comments » | Bostadspolitik, Okategoriserade | Direktlänk
Skribent Linnea Waldner