Upprustningar

Bostadspolitisk frukost 3 maj – Hyresgästerna, upprustningar och lagen

5 maj, 2017

Förra veckan presenterade regeringens utredare Agneta Börjesson sin utredning om stärkt ställning för hyresgäster. För att följa upp utredningen och bjuda in till samtal kring ämnet så arrangerade Hyresgästföreningen en bostadspolitisk frukost på myntkabinettet i Stockholm. Med temat Hyresgästerna, upprustningar och lagen.

Seminariet inleddes med en kort överblick hur lagen ser ut och vilka åtgärder som tidigare tagits för att stärka hyresgäster inflytande över sina hem. Erika Björkdahl från Institutet för fastighetsrättslig forskning, gav en tillbakablick över den nuvarande lagens tillkomst och avsikten bakom lagändringarna som senast skedde 2002. Björkdahl förklarade att en översyn av lagen har skett åren 1973, 1994, 1997, 2002. De tidigare åtgärderna som har gjorts har inte haft någon direkt påverkan på hyresgästernas inflytande eftersom de inte varit inskrivna i lagtexten. Vilket nu är föreslaget. Kortfattat går det också att säga att ju högre inverkan åtgärderna har på hyran desto mer inflytande bör hyresgästerna få.

Regeringens utredare Agneta Börjesson tog sedan vid och berättade att hon har haft en stor expertgrupp med deltagare från olika intresseorganisationer och företag. Hon konstaterar att det finns en oenighet mellan grupperna, med väldigt många olika känslor. Det upplevs som att reglerna inte är tillräckliga för att säkra tryggheten i boendet, och att hyreshöjningar efter renoveringar blir så stora att många behöver flytta av ekonomiska skäl. Och när fallen når hyresnämnden vinner fastighetsägarsidan till 99 procent.

Utredningen har kommit fram till fyra förslag för att stärka hyresgästernas inflytande. Det första förslaget handlar om krav på innehåll i informationen till hyresgästen, det andra förslaget är att förlänga den så kallade hänskjutandefristen till tre månader istället för två. Det tredje förslaget handlar om en skälighetsbedömning innan tillstånd ska ges till fastighetsägaren att utföra upprustningen. Hyresnämnden ska utgå från om åtgärderna är skälig mot hyresgästen, inte som idag, om det inte är skäligt. Förutom detta ska även rimligheten och god sed tas i beaktning. Det fjärde förslaget innebär att tiden för infasning av den nya hyran bestäms med hänsyn till hyreshöjningens storlek.

Frukosten avslutades med panelsamtal med de två tidigare talarna samt med Anne Bratt Norrevik (ordförande hyresnämnden i Stockholm), Sven Renström (VD Olov Lindgren AB) och Marie Linder (ordförande Hyresgästföreningen). Renström uppgav att Olov Lindgren bara bygger nya bostäder och att de inte köper några befintliga, eftersom renoveringskalkylerna är för osäkra. Deras sätt att arbeta med upprustningar uppfattar de som bra, de har 100 procent godkännanden. Problemet blir när man inte respekterar hemmet och hyresgästen. Men Renström tycker det är konstigt att inte alla fastighetsägare gör det, eftersom det står i fastighetsägarföreningens direktiv. Renström kritiserar dock det presenterade förslaget och menar att det troligtvis inte kommer ha någon inverkan alls.

Marie Linder välkomnar förslaget, även om hon tycker att det inte alls är tillräcklig för att långsiktigt komma åt problemet. Fler åtgärder måste till, så som nya skattereformer som gynnar hyresrätten och inte bara det ägda boendet. Renström reagerade också på yttrycket lyxrenoveringar, som förekommer i utredningen, och frågade sig vilka fastighetsägare som utför det? Björkdahl menar att yttrycket lyxrenoveringar är föränderligt över tid och därför står det inte mer preciserat än så. Linder fortsatte och menade att visst finns lyxrenoveringar, gav exempel på att riva ut ett fullt fungerade kök. Något en bostadsrättsinnehavare inte skulle göra om de som följd inte skulle klara av kostnaden och tvingas flytta. Alla paneldeltagare utom Renström tror att  förslaget får positiva konsekvenser och blir en vinst för hyresrätten som boendeform. Framförallt så hoppas utredaren att det kommer leda till fler viktiga samrådsprocesser mellan hyresgäster och fastighetsägare.

Paneldiskussion

Paneldiskussion

No Comments » | Bostadspolitik, Upprustningar | Direktlänk
Skribent Mikael Karlsson

Inför manifestationen 22 april, se på Öppna kanalen

18 april, 2017

Öppna kanalen sänder två 90-minuters program om Hyresgästföreningen inför manifestationen lördag 22 april. Missa inte dessa program med intervjuer både med regionordförande Simon Safari och förbundsordförande Marie Linder.

Programmen sänds onsdag 19 april kl 19–20.30 samt fredag 21 april 19–20.30.

Var hittar jag Öppna kanalen?
Om du har Comhem finns den på kanalplats 450
Om du har Telia finns den på kanalplats 500
Bredbandsbolaget och Canal Digital har den på plats 299

Om du föredrar att koppla upp dig via datorn, finns Öppna kanalen att se live via denna länk.

No Comments » | Bostadspolitik, Upprustningar | Direktlänk
Skribent Gunnel Cirverius

Hyresnämnden gick på hyresgästernas linje

7 april, 2017

En fastighet på Kammakargatan i Stockholm har genomgått en omfattande renovering under 2014−2015. Både gemensamhetsutrymmen och lägenheterna har renoverats.

Efter renoveringen yrkade hyresvärden på en normhyra om 1900 kronor per kvadratmeter och år för en trea på 77 kvadratmeter. Men i samband med att hyresvärden hade inhämtat hyresgästernas godkännande för renoveringsåtgärderna, hade hyresvärden uppgett att hyran efter renovering skulle uppgå till 1665 kronor per kvadratmeter och år.

Hyresgästföreningen har, som ombud för hyresgästerna, under hela processens gång hävdat att hyresvärden är bunden av uppgiven hyra efter renovering. Vi har hävdat att hyresvärden på ett bedrägligt sätt har lockat hyresgästerna att skriva på ett godkännande.

Om en hyresvärd utlovar en viss hyra vid godkännandet och därefter yrkar en mycket högre hyra efter renoveringen, menar Hyresgästföreningen att hyresgästinflytandet enligt 12 kap. 18 d § jordabalken kringgås. Detta har bestridits av hyresvärden som anser att sig kunna begära höjd hyra.

Hyresnämnden håller med Hyresgästföreningen och finner därmed att den högsta hyran som kan fastställas i beslutet är en normhyra om 1 665 kr/kvm/år.

Exempel på yrkad hyra av hyresvärden samt beslutad hyra av hyresnämnden:

För en 2 rok på 63 kvm hade hyresvärden yrkat en hyra på 10 378 kr/mån. Hyresnämnden beslutade om en hyra på 9 067 kr/mån.

No Comments » | Hyresförhandlingar, Upprustningar | Direktlänk
Skribent Gunnel Cirverius

Region Stockholm uppvaktade regeringens utredare

16 februari, 2017

dsc_0011-2

Idag uppvaktade Simon Safari, regionordförande, och Zeljko Kranjec, chef för juridiska enheten, Agneta Börjesson som leder regeringens utredning om stärkt ställning för hyresgäster. Samtalet kretsade främst om upprustningar där stockholmsregionen har en särskild problematik. Både när det gäller antalet upprustningar och antalet ärenden i hyresnämnd och hovrätt.

Simon Safari informerade Agneta Börjesson om att regionen just nu har över 200 upprustningar att hantera med oroliga medlemmar och hyresgäster som ofta ringer honom och undrar vad Hyresgästföreningen kan göra. Han berättade också att de kommande åren står regionen inför att cirka 105 000 lägenheter kommer upprustas. Hyresgästföreningens medlemmar förväntar sig ett tryggare boende och en stärkt lagstiftning. Särskilt eftersom att varje gång som lagen har ändrats har det haft till syfte att ge hyresgästerna en starkare rättslig ställning.

Zeljko Kranjec berättade om det regionala perspektivet utifrån mängden ärenden angående tillstånd för förbättrings- och ändringsärenden. Mellan 2002 – 2014 hade stockholmsregionen 60 procent av alla ärenden i landet hyresnämnder. Av dessa ärenden har fastighetsägaren fått rätt i cirka 99 fall av 100. Just nu driver regionen 124 kollektiva och enskilda ärenden om förbättringsåtgärder i hyresnämnden och hovrätt trots att utsikterna att få rätt är små.

No Comments » | Bostadspolitik, Upprustningar | Direktlänk
Skribent Jonas Lundborg

Fastighetsägarens linje är inte alltid rätt

1 december, 2016

Fastighetsägarbloggen skriver Nathalie Brard, förhandlingschef på Fastighetsägarna Stockholm, att det inte är särskilt märkligt att hyresnämnden nästan alltid går på fastighetsägarnas linje i samband med upprustningar. I Brards värld är det fullständigt självklart eftersom hyresgästerna uppenbarligen delar ”hyresvärdarnas syn på vad som är modern standard” då inte fler motsätter sig upprustningar genom att gå till hyresnämnden.

 

Antingen låtsas Brard helt enkelt inte om att det just nu pågår en av regeringen tillsatt utredning om hyresgästers inflytande. Eller så har hon förträngt utredarens uppdrag. När det gäller upprustningar har uppdraget två delar. Dels att ”ta ställning till om hyresgästernas inflytande vid ombyggnad av hyreslägenheter bör stärkas.” Men i uppdraget ingår också ”att ta ställning till om principerna för den rättsliga prövningen bör ändras för att stärka hyresgästernas inflytande”.

 

Vi har en enkel fråga till Brard: Varför tillsatte regeringen en utredning om allt verkligen fungerade enligt lagstiftarens intentioner?

No Comments » | Bostadspolitik, Hyresförhandlingar, Upprustningar | Direktlänk
Skribent Jonas Lundborg