Upprustningar

Fastighetsägarens linje är inte alltid rätt

1 december, 2016

Fastighetsägarbloggen skriver Nathalie Brard, förhandlingschef på Fastighetsägarna Stockholm, att det inte är särskilt märkligt att hyresnämnden nästan alltid går på fastighetsägarnas linje i samband med upprustningar. I Brards värld är det fullständigt självklart eftersom hyresgästerna uppenbarligen delar ”hyresvärdarnas syn på vad som är modern standard” då inte fler motsätter sig upprustningar genom att gå till hyresnämnden.

 

Antingen låtsas Brard helt enkelt inte om att det just nu pågår en av regeringen tillsatt utredning om hyresgästers inflytande. Eller så har hon förträngt utredarens uppdrag. När det gäller upprustningar har uppdraget två delar. Dels att ”ta ställning till om hyresgästernas inflytande vid ombyggnad av hyreslägenheter bör stärkas.” Men i uppdraget ingår också ”att ta ställning till om principerna för den rättsliga prövningen bör ändras för att stärka hyresgästernas inflytande”.

 

Vi har en enkel fråga till Brard: Varför tillsatte regeringen en utredning om allt verkligen fungerade enligt lagstiftarens intentioner?

No Comments » | Bostadspolitik, Hyresförhandlingar, Upprustningar | Direktlänk
Skribent Jonas Lundborg

Informationsbroschyr om upprustningar

17 juni, 2016

Vad händer vid en upprustning. Bild

Broschyren Vad händer vid en upprustning? har Hyresgästföreningen region Stockholm tagit fram för dig som står inför en upprustning.

Broschyren hittar du här: Vad händer vid en upprustning.

En upprustning är en omfattande renovering av fastighetens lägenheter och eventuellt dess gemensamma utrymmen. Som till exempel:

  • Stambyte
  • Badrumsrenovering
  • Köksrenovering
  • Total upprustning av lägenhet
  • Total upprustning av hela fastigheten

 

Hyresvärden ska lämna ett skriftligt meddelande till hyresgästerna där det tydligt framgår vad upprustningen kommer att innebära. För att få upprusta din lägenhet behöver hyresvärden ditt godkännande. Därför är det viktigt att du inte godkänner och skriver på förslaget om upprustning innan du har förstått vad den kommer att innebära för dig.

Känner du dig osäker? Kontakta Hyresgästföreningen!

E-post: upprustning@hyresgastforeningen.se

Telefon 010-459 19 47

No Comments » | Bostadspolitik, Okategoriserade, Upprustningar | Direktlänk
Skribent Jonas Lundborg

Hyresgästföreningar syntes på nationaldagen

7 juni, 2016

Peggy Jönsson, Annelie Niklasson och Mia Gauerman från lokala hyregästföreningar i Kärrtorp svarade på frågor under nationaldagen

Klockan är strax efter 11 och Kärrtorps centrum är redan fullt av folk trots att nationaldagsfirandet precis har börjat. Vid ett litet bord har medlemmar och förtroendevalda från tre lokala hyresgästföreningar samlats för att vara på plats.

Peggy Jönsson som är ordförande i lokala hyresgästföreningen Understen berättar att hon redan har hjälpt en kvinna som ville bli medlem. Bordet är dukat med broschyrer, fröpåsar, kylskåpsmagneter, godis och snurror. Just vindsnurrorna är populära bland småbarnen. På scenen står en trollkarl och underhåller till barnens skratt.

Kärrtorp var i början av 1950-talet Svenska bostäders pilotprojekt för nya förorter. Men nu är det 2010-tal och den gamla förorten har förvisso charm, men på sina ställen ett eftersatt underhåll. Och av Svenska bostäders dominans finns det bara ett par kvarter kvar. Många fastigheter blev ombildade till bostadsrätter, inte sällan på grund av att fastighetsägaren misskötte underhållet. Idag finns det bara tre lokala hyresgästföreningar kvar i Kärrtorp.

Peggy berättar att de i hennes kvarter, Understen, sa nej till ombildning, varpå staden sålde till en privat fastighetsägare, Primula, trots de boendes protester.

De frågor som dominerar i Kärrtorp idag är att hyresgästerna ska få inflytande i upprustningarna, men även nybyggnationer. Området ska förtätas och självklart går meningarna isär om var det ska byggas. Peggy är dock försiktigt positiv till förtätning, till och med husbygget på hennes gård, förutsatt att det blir i dialog och samråd med de boende.

De som kommer fram till bordet ställer inte så många frågor, men några blir det till exempel om störande grannar. Peggy menar att det viktiga för dem under nationaldagen är att vara på plats och synas i det offentliga rummet.

Golfängarna

Nationaldagsfirandet på Golfängarna i Sundbyberg tillhör Sveriges största. Omkring 35 – 40 000 besökare brukar ta sig dit för att ha picknic, lyssna på musikerna, njuta i solen och gå runt bland stånden. Större delen av Sundbybergs föreningsliv är på plats och självklart Hyresgästföreningen.

Hyresgästföreningens tält ligger bara två tält från det kommunala bostadsbolaget Förvaltarens tält. Att relationerna till Förvaltaren är en smula ansträngda vittnar skylten som hänger i tältöppningen: ”Nu är det nog. Vi kräver att Förvaltaren gör varsamma upprustningar av våra bostäder. Alla måste kunna bo kvar i sin bostad efter renovering”.

Karl Paersson är en av alla förtroendevalda som ställer upp och bemannar tältet under dagen. Han berättar att de har delat upp sig i tretimmars pass mellan 11-20 och att det inte var några problem med att få människor att ställa upp.

Karl

Sundbyberg är en av landets mest expansiva kommuner, med en hög byggtakt på både bostäder och arbetsplatser. Tyvärr ligger andelen hyresrätter i nyproduktion på cirka 25 procent, vilket har med politiska beslut att göra.

För Hyresgästföreningen i Sundbyberg är dock upprustningarna den viktigaste frågan just nu. Förvaltaren har runt 7 000 – 8 000 lägenheter som behöver rustas upp. I förhandlingar har de försökt att få till ett avtal om mini, midi och maxi-nivåer på upprustningarna, men än så länge är bolaget kallsinnigt till förslaget. Detta trots att det i ägardirektiven från kommunen står att hyresgästerna ska ha rätt att välja nivå.

Karl menar att Förvaltaren har låst fast sig. De pratat om robusta renoveringar som ska hålla i femtio år till. ”Men vem har den kristallkulan som visar att det som åtgärdas idag ens klarar tio år?” undrar Karl skeptiskt.

Runt omkring pågår festligheterna, men många tar tillfället i akt och komma fram och ställa frågor till de förtroendevalda vid tältet.

Senare på dagen var den lokala hyresgästföreningen vid Thuletorget med och återinvigde torget efter upprustningen och nybygget av två höghus.

Thuletorget

Fler föreningar och lokala hyresgästföreningar var med och anordnade aktiviteter på nationaldagen, bland annat i Sigtuna och i Kallhäll.

 

No Comments » | Bostadsbyggande, Bostadspolitik, Okategoriserade, Upprustningar | Direktlänk
Skribent Jonas Lundborg

Ett socialt hållbart samhälle kräver lösningar för alla

30 maj, 2016

Seminarium maj 16

En av de största politiska utmaningarna just nu är bostadskrisen. Hur kan det skapas fler möjligheter så att alla får rum? Det var temat för Hyresgästföreningen region Stockholms seminarium på Myntkabinettet i slutet av maj.

Jessica Carragher Wallner, omvärldsanalytiker från PricewaterhouseCoopers, inledde samtalet med ett tala om urbanisering och vilken roll den spelar för utvecklingen. De drivkrafter hon ser är skiften i ekonomisk maktcentra från västvärlden till Asien, demografin, accelererande urbanisering, klimatförändringar och tekniska innovationer. Stockholmsregionen har bra mätvärden i ett internationellt perspektiv, men för att bli bättre krävs det bättre infrastruktur, framförallt tvärförbindelser. Bostadssituationen är dock en av de största utmaningarna, men det behövs nya idéer för nya typer av familjekonstellationer.

Andreas Wallström, nationalekonom på Nordea, inledde med att visa siffror på att det aldrig har varit så billigt att köpa en 2:a innanför tullarna på grund av de låga räntekostnaderna. Påståendet utgick från en familj med två tjänstemän där båda hade månadslöner på 35 000 kronor. Påståendet fick en hel del kritik från publiken som menade att det inte är relevant för normalinkomsttagare. Nordeas prognos är att prisuppgången på bostadsrätter snart är över då räntorna inte kan falla mer. Wallström visade också siffror på vi nu har det högsta byggandet på 25 år, även av hyresrätter. Om Wallström var bostadsminister skulle han fokusera på att få till ökad rörlighet bostadsmarknaden. Han ville också se byggande av fler hyresrätter. Även införa marknadshyror.

Emil Pull, forskare Malmö högskola, talade om myter. Den starkaste myten om bostadsbyggande handlar om att det behövs mer marknad och fler avregleringar. En annan stark myt är den om den hållbara staden. Med hållbar stad menas ekologisk, ekonomisk och social hållbarhet. De olika delarna kan stå i motsatsställning till varandra och behöver inte samverka. Ska de samverka krävs det politisk vilja. Emil berättade i kontrast till Andreas att de som har det dyraste boendet och som har fått det sämre är ensamstående mammor som arbetar i offentlig sektor. De har i snitt en boendekostnad på 35 procent. Bostadskrisen är i själva verket en bostadsorättvisa där låginkosttagare är de som har det tuffast. Lösningarna i dag fokuserar mest på att den gruppen ska få sämre boenden både vad avser kvalitet och i kvadratmeter per person.

Lydia intervjuade Simon om hans reflektion. Simon berättade om de som han träffar och deras oro över ekonomi främst de som drabbas av upprustning, men också ungas möjligheter till få ett eget boende.

I den följande paneldiskussionen fick Göran Grahn, Svenskt Näringsliv, frågan hur många rekryteringar som inte blir av på grund av bostadssituationen. Enligt deras företagarpanel har 11 procent av rekryteringarna inte blivit av. Deras lösning är mer snurr i beståndet, men mer byggande. Carlos Rojas företag arbetar med djupintervjuer bland migranter, de upplever bostadssituationen som svår. Många av de intervjuade asylsökande vill bo kvar i de kommuner de bor i. Aidin Zandian, från jagvillhabostad.nu, berättade 88 000 unga står i Stockholms bostadskö, de flesta har inte råd med kontantinsatsen i det köpta boendet. Många bor ofrivilligt kvar hos föräldrar, i andra-, tredjehand. Johanna Ragnhammar, rekryterare på Dice, berättade om problemen med rekrytering för programmerare. Företaget rekryterar internationellt. För att lösa problemet använder de sig av ett företag som ordnar andrahandsboenden. De som rekryteras får stöd med boendet i tolv månader. Margareta Boman, från Kommunal, frågade publiken retoriskt om de hade hört talas om personalbristen i omsorgen, vilket de flesta hade. Kommunals medlemskår är äldre och stora pensionsavgångar väntas inom de kommande åren. Kommuner och landstinget i länet har idag stora rekryteringsproblem, mest på grund av bostadssituationen i regionen. En nyutexaminerad undersköterska har 19 000 kronor i månaden. Det innebär att hen inte får en lägenhet på grund av lönens storlek. Snittpensionen ligger idag på 13 000 kronor i månaden, berättade Mona Rudenfeldt, PRO. Pensionärer har inte råd att flytta, även om de vill, eftersom nyproduktionspriserna är för höga.

Därefter fick politikerna frågor från panelen. Hur löser vi bostadsfrågan för asylsökande? Ola Johansson från (C) menade att problemet hänger ihop med bristen på arbete. Rojas lyfte frågan om bilden av miljonprogrammet som problemområden hänger ihop med att det var en s-regering lät bygga dem. De som bor i miljonprogrammet delar inte bilden. Det går att förtäta dessa områden, men det har politikerna inte vågat göra. Därför behövs det breda lösningar. Cecilia Löfgren, oppositionsråd från Järfälla, berättade att det i hennes kommun byggs det i racertakt. Medborgarna är positiva till byggandet vilket gör det lätt för politikerna. Dessutom har kommunen mycket mark. Jan Valeskog, (S) biträdande finansborgarråd i Stockholm, menade att det här är en problematisk region; några kommuner bygger, andra vägrar. Staten måste hela tiden in. Nooshi Dadgostar, riksdagledamot (V), ansåg att det behövs en större statlig finansiering av bostadsbyggandet, och att allmännyttan spelar en viktig roll när det gäller att att få upp volymerna på byggandet. Det blev en viss diskussion om det kommunala planmonopolet, går det att tvinga kommuner till att bygga. Svaret från politikerna blev en smula svävade.

Rudenfeldt berättade att många av PROs medlemmar bor i villa, men har inte råd med nya boenden. Hur går det att lösa? Valeskog sa att målsättningen i Stockholm är att hälften av det som byggs ska vara hyresrätter. Och hälften av dessa ska var Stockholmshus. Dadgostar, idag gynnas det ägda boendet enormt därför måste staten gynna byggandet av hyresrätter genom statliga topplån. Cecilia Löfgren, (M) Järfälla, kommer inte ställa sig bakom kvoter i byggandet. Boman, Kommunal, undrade hur det kommer sig att det har blivit så mycket dyrare? Valeskog pekade bristande konkurrens i byggsvängen. Boman replikerade då att många kommuner inte tar sitt ansvar utan vältrar kostnader på byggherren, vilket leder till högre hyror.

Avslutningsvis fick politikerna frågan: Hur får vi rum för alla? Allianspartiernas svar var att det måste byggas mer, men kunde inte svara på hur mer byggande ska lösa problemen för dem som idag inte har råd med nyproduktionshyror. Dadgostar, allmänintresset måste in: Bygg för medelinkomster inte miljonärer. Valeskog: Bostadsstöd till de med lägre inkomster.

Medverkande: Emil Pull, forskare Malmö högskola, Nooshi Dadgostar, riksdagsledamot (V), Ola Johansson, riksdagsledamot (C), Jan Valeskog, biträdande finansborgarråd (S), Cecilia Löfgren, oppositionsråd Järfälla kommun (M), Jessica Carragher Wallner, omvärldsanalytiker PwC, Margareta Bohman, Kommunal Stockholms län, Carlos Rojas, Miklo, Mona Rudenfeldt, PRO, Andreas Wallström, chefsanalytiker Nordea, Aidin Zandian, ordförande jagvillhabostad.nu, Göran Grahn, nationalekonom Svenskt Näringsliv, Johanna Ragnhammar, rekryterare på Dice och Simon Safari, ordförande Hyresgästföreningen region Stockholm. Lydia Capolicchio var moderator.

No Comments » | Andrahandsboende, Bostadsbyggande, Bostadspolitik, Upprustningar | Direktlänk
Skribent Jonas Lundborg

NCC ska rusta upp miljonprogrammen i Fittja

19 maj, 2016

Nu står det klart vilka som ska rusta upp Botkyrkabyggens 1300 miljonprogramslägenheter i Fittja. Det är byggföretaget NCC som har fått order att tillsammans med Botkyrkabyggen bygga om bostadsområdena till en summa av en miljard kronor. NCC säger i ett pressmeddelande att de kommer jobba med något som de kallar för ”hållbar renovering”, där en viktig del är att involvera de boende i processen.

Henrik Landelius, chef för NCC building i Sverige, kommenterar vad hållbar renovering innebär för företaget: ”Det betyder att vi jobbar med delaktighet för att skapa socialt och miljömässigt hållbara boendemiljöer med stor hänsyn till de ekonomiska ramarna för de som bor i området”. 

Botkyrkabyggens VD Ulf Nyqvist uttalar sig om samarbetet på Botkyrkabyggens hemsida: ”Det känns väldigt bra att vi kan göra de här stora renoveringarna tillsammans med NCC som vi arbetat så bra med på Krögarvägen 2. Vi vill behålla våra hyresgäster, därför är det viktigt för oss att renoveringen sker på deras villkor”

Totalt ska arbetet enligt ramavtalet ta 6-8 år att slutföra.

Läs mer här!

No Comments » | Bostadsbyggande, Bostadspolitik, Upprustningar | Direktlänk
Skribent Mikael Karlsson