Arkiv för februari, 2012

Bostadsbristen – en god affär

Det händer saker i bostadspolitiken just nu. Till att börja med att vi fick veta att bostadsbyggandet minskade med 14 procent förra året. DN publicerade en utförlig artikel som beskriver bostadsbristen som en affärsidé för de stora byggjättarna. Därefter gick regeringen med bostadsminister Attefall i spetsen ut med en slags avsiktsförklaring för bostadspolitiken på SvD Brännpunkt.

Jag roade mig med att lägga debattartikeln vid sidan av artikeln med titeln ’De vill inte bygga bostäder’.

Resultatet:
Regeringen säger:
’Subventioner gör både skattebetalarna och byggsektorn en otjänst. Kortsiktiga stimulanser skapar en ryckighet. Pengar som behövs bättre på andra ställen riskerar att hamna i byggherrarnas fickor. Dessutom kan vi se att det trots olika stödsystem har byggts mindre i Sverige än i våra nordiska grannländer.’
och
’Regeringens bostadspolitik sätter långsiktigt stabila villkor i främsta rummet och vilar på tre ben: en smidigare bostadsmarknad, bättre fungerande andrahandsuthyrning och bättre förutsättningar för byggande.’

Från DN i dag:
’På fem år har de tillsammans [de fem största byggföretagen] gjort vinster på över 50 miljarder kronor.’
’Hans Lind, professor i fastighetsekonomi vid Kungliga tekniska högskolan, KTH, hävdar att de stora byggjättarna medvetet stryper utbudet av bostäder.
– Företagen är inte intresserade av att bygga mer och riskera att priserna faller. Det bästa för dem är att bibehålla en låg produktionsvolym och sina stora vinster, säger han’
och
’Priserna på byggmateriel, som kontrolleras av de stora byggarna, har gått upp snabbare än byggnadsarbetarlönerna. Om bolagen haft någon produktivitetsutveckling borde det inte vara så, säger Rune Wigren, professor vid Institutionen för bostads- och urbanforskning vid Uppsala universitet.
och
’Statens bostadskreditnämnd, BKN, har uppskattat nyproduktionsbehovet till 35 000–40 000 nya lägenheter per år. En nivå som nästan nåddes före finanskrisen 2008. Då kom 32 000 nybyggda bostäder ut på marknaden.
Men under 2009 och 2010 föll bostadsproduktionen tillbaka till 15 000 nya bostäder i genomsnitt per år. Enligt Boverket kommer det i år att byggas 24 500 lägenheter.

– Egentligen var 1994 det senaste året då det byggdes mycket. Då fanns det fortfarande mycket subventioner till byggandet. De är utfasade nu, säger Bo Söderberg, bostadsforskare vid Uppsala universitet.’

Intressant är, som Barbro Engman påpekar, att ‘det är väl de spelregler vi har just nu som ska gälla framöver’. Regeringen har nu haft snart sex år på sig att skapa det spel de vill ha på marknaden.  Trots att regeringen har haft snart sex år till sitt förfogande kommer inte byggandet igång, trots långsiktigheten i ‘spelreglerna’. Samtidigt ökar bostadsbristen (efterfrågan) kraftigt. Och byggherrarna lyckas uppenbarligen, trots avsaknad av subventioner, ‘pengar i egen ficka’.

En av de tre viktigaste åtgärderna i regeringens ansvarsfulla bostadspolitik är att genom subventioner (ja, skattelättnad är också en form av subvention) utöka andrahandsmarknaden. En sådan reform leder till att de som redan har det svårt att få en egen bostad hänvisas till ett utanförskap på bostadsmarknaden. Fler hyresrätter är vad de behöver, inte ett utanförskap. Vore det inte bättre att hoppa på det förslag Barbro Engman har?
‘Vad det är fråga om är att ge byggandet av hyresrätter bättre marknadsförutsättningar. Marknaden är ju inget som lever i en liten bubbla för sig utan är beroende av statens styr- och reglersystem.

Hyresrätten behöver ett bättre styr- och reglersystem.

Så Attefall idag postar jag den utredning som visar att produktionskostnaden sjönk när investeringsbidraget var kopplat till krav på en rimlig hyresnivå. Sådant benämns vanligtvis som en win-win situation. Det är bara att hoppa på.’

Klarar Stockholm att växa med ett Köpenhamn?

I Stockholms regionala utvecklingsplan (RUFS 2010) görs antaganden om befolkningsökningen i Stockholm fram till 2030. I prognosen förutspås att Stockholm befolkningsmässigt kommer att växa med mellan ett Malmö och Göteborg under perioden. Vilket också brukar illustreras med att två fulla blåbussar flyttar in till vårt län varje dag. Befolkningsökningen i vår region är historiskt unik och om vi jämför oss med motsvarande europeiska städer är befolkningsökningen i Stockholm den dubbla.

I dag presenterade Tillväxt, miljö och regionplanering (TMR) på Stockholms läns landsting sin senaste prognos för befolknings- och sysselsättningsutvecklingen i Stockholm till 2050. Självfallet är det mycket svårt att göra bedömningar så långt in i framtiden, men det ger ändå en fingervisning om de utmaningar Stockholmsregionen står inför.

Lite kort om vad som anges i rapporten:

• Stockholms län beräknas ha en befolkning på mellan 3,2 och 2,7 miljoner 2050, jämfört med dagens drygt 2 miljoner invånare. Redan 2030 bedöms Stockholms läns befolkning ha ökat med drygt 500 000.
• Antalet sysselsatta i Stockholms län bedöms öka för befolkningen i åldrarna 20–64. Stockholms län kommer ha mellan 1,5 miljoner och 1,7 miljoner sysselsatta 2050. Framförallt kommer ökningen att ske inom tjänstesektorn medan en tydlig minskning bedöms inom de varuproducerande branscherna.

Men! För att kunna växa med ett Göteborg på tjugo år måste också bostäder motsvarande ett Göteborg byggas. Och för att växa med ett Köpenhamn inom fyrtio år måste ett Köpenhamn byggas. Enligt TMR är bostadsfrågan av central betydelse för Stockholms fortsatta tillväxt. Byggs det inte tillräckligt med bostäder kommer Stockholm att förlora i konkurrenskraft mot övriga världen.

Bostadsbyggandet i dag ligger långt under det som behövs för att möta dagens och framtidens behov. Byggandet i länet i dag ligger på omkring 8 000 bostäder per år. För att möta behovet behöver vi enligt Länsstyrelsen bygga 13 000–20 000 bostäder varje år . Samtidigt varnar Sveriges byggindustrier för en avmattning i byggandet av bostäder 2012–2013 på grund av försvagad konjunktur.

Läget är oroväckande! Positivt är att såväl regering som regionala aktörer insett problemet. Flera utredningar har presenterats och ännu fler är på gång. Ett kraftigt byggande av hyresrätter lyfts på flera ställen fram som av central betydelse för regionens framtida bostadsmarknad.

Jag återkommer snart på bloggen med de åtgärdsförslag som presenterats i olika utredningar och vad som är på gång inom bostadspolitiken just nu.

Primula och Hyresgästföreningen överens om hyrorna 2012

Hyresgästföreningen och Primula Byggnads AB har kommit överens om hyrorna för 2012 för 727 lägenheter i Blackeberg. Det blir en hyreshöjning på 2,5 procent från 1 april, vilket motsvarar 1,87 procent utslaget över året.

– Det här visar att en ansvarstagande privat fastighetsägare kan teckna avtal som ligger i nivå med de avtal vi tidigare har tecknat med allmännyttan i samma område, säger Terje Gunnarson, ordförande, Hyresgästföreningen region Stockholm.

För Svenska Bostäders hyresgäster i likvärdiga fastigheter i Blackeberg blev hyreshöjningen 2,3 procent från 1 januari.

Primula Byggnads AB är medlem i Fastighetsägarna Stockholm som tidigare har strandat förhandlingarna med Hyresgästföreningen region Stockholm. När förhandlingarna strandade låg Fastighetsägarna på ett slutbud på 2,9 procent i ytterstad och 4,9 procent i innerstad. Fastighetsägarna menade då att Hyresgästföreningen motverkade en fungerande hyresmarknad i Stockholm genom att inte acceptera kraven på hyreshöjningar.

– Från Hyresgästföreningens sida har vi hela tiden hävdat att det är lönsamt att äga hyresfastigheter i Stockholm och att överenskommelser med privata fastighetsägare inte borde hamna över allmännyttan. Det här resultatet visar att vi har haft rätt, säger Terje Gunnarson. Det visar också att Fastighetsägarna Stockholm saknar kontakt både med verkligheten och med sina egna medlemmar.

För mer information, kontakta:
Terje Gunnarson
Ordförande
Hyresgästföreningen region Stockholm
070-301 61 50

Fastighetsägarna har strandat, vad händer nu?

Fastighetsägarföreningen Stockholm (FÄF) och Hyresgästföreningen region Stockholm har under hösten träffats vid ett par tillfällen för att förhandla fram ett ramavtal, en rekommendation till de privata fastighetsägare som har fastigheter i Stockholms stad. Hyreskraven från Fastighetsägarna har varierat mellan 2,5 procent och 6,9 procent beroende på var i staden fastigheten är belägen. Så sent som i början av januari hade FÄF inte justerat sitt krav utan låg fast på sitt höga ursprungsyrkande, trots att förhållandena i omvärlden och ekonomin försämrats drastiskt med bland annat avsevärt lägre inflations- och ränteprognoser.

Hyresgästföreningen har tagit ansvar för förhandlingarna genom att närma sig motparten i förhoppning om att komma överens. Istället för att fortsätta förhandla för att nå ett ramavtal valde FÄF att stranda förhandlingarna med Hyresgästföreningen.

I Fastighetsägarnas yrkande tas enbart hänsyn till läge, där centralt belägna fastigheter ska få en kraftig hyreshöjning enbart i egenskap av var det befinner sig. För Hyresgästföreningen är det viktigt att hyrorna justeras efter kvalitet i förvaltningen, befintliga hyresnivåer, fastigheternas karaktär, modernitetsgrad och område.

Vad händer nu?
Nu börjar årets förhandlingar med de privata fastighetsägarna. De flesta fastighetsägare har hållit en låg profil och väntat in resultatet i förhandlingarna om ramavtal. Att förhandlingarna om ramavtal har avslutats utan en uppgörelse betyder inte att förhandlingarna om de faktiska hyrorna har strandat, bara att det inte finns en gemensam överenskommelse att basera årets förhandlingar på.

Frågor och svar om förhandlingarna om privata fastighetsägare (pdf)

När ska Fastighetsägarna ta sitt ansvar?

Fastighetsägarna Stockholm har idag till vår förvåning strandat förhandlingarna om 2012 års hyror. På detta sätt avsäger sig Fastighetsägarna sitt ansvar som fullvärdig förhandlingspart.

­– Yrkandet från Fastighetsägarna ligger långt över anständighetens gräns och tar ingen som helst hänsyn till hyresgästernas ekonomi, den allmänna kostnadsutvecklingen eller det osäkra ekonomiska läge som råder, säger Terje Gunnarson, ordförande Hyresgästföreningen region Stockholm.

Fastighetsägarna yrkar på differentierade hyror enbart baserade på det geografiska läget,och förväntar sig hyreshöjningar på 4,9 procent i innerstan. Detta trots att statistisken visar att det redan idag finns väl etablerade skillnader mellan hyrorna i inner- och ytterstad på upp mot 30 procent. Dessutom har privata fastighetsägare redan idag en generellt högre hyresnivå än allmännyttan trots att de ofta levererar lägre förvaltningskvalitet.

– Det är anmärkningsvärt att Fastighetsägarna i sitt yrkande hänvisar till följsamhet med de allmännyttiga bolagen, nu när de ska agera som självständig förhandlingspart. Det är också häpnadsväckande att Fastighetsägarna är nonchalerar ortsbegreppet i hyreslagen när de jämför hyresnivåerna med kranskommunerna.

– Vi som förhandlingsparter måste naturligtvis ta vårt samhällsansvar, allt hänger ihop: hyror, bostadsrättspriser, inflation. Det här handlar om något mycket större än att maximera vinsterna för enskilda fastighetsägare, som redan verkar i den mest lönsamma branschen i Sverige idag. Det handlar om att medverka till en stabil samhällsekonomisk utveckling för Stockholm och för Sverige, säger Terje Gunnarson.