Arkiv för mars, 2012

Veronica Palm och Fastighetsägarna

Vi pratar om fastighetsägarnas glädjefnatt över tre s-märkta ifrågasättanden av förhandlings- och bruksvärdessystemet. I förra blogginlägget tog vi upp Mattias Ericsson, Karlstadsosse och nationalekonom, och hans liknelser med lokalhyresmarknaden och idén om att alla kan köpa sin bostad. Nu till den andra, nämligen Veronica Palm.

Vi kan till och börja med konstatera att Veronica Palm upplät sin blogg åt Martin Lindvall, näringspolitisk chef på FÄF. Riksdagsledamoten Palm har en berömvärd ambition om att starta en bostadspolitisk debatt på sin egen blogg, och har låtit bland annat jagvillhabostad.nu skriva om sina förslag och idéer för bostadsmarknaden. Att fastighetsägarna såg det egna gästinlägget som ett i raden av framgångar för deras linje hos socialdemokratin var nog en smula förhastat. Även DN Debatt tar in enstaka artiklar från den rödgröna sidan utan att för den skull sympatisera med vad som skrivs.

Men, till Lindvalls text. Det jag noterar är nämligen embryot till en nygammal retorisk strategi. Lindvall skriver:

”Med det försvinner det sista tankeförbudet och som första parti vägrar (S) köpa den svartvita bilden av ett val mellan marknadshyror med ett bristfälligt konsumentskydd och ett oinskränkt försvar av dagens bruksvärdessystem, att det inte finns något däremellan.”

Två saker fångar min uppmärksamhet här, orden ”tankeförbud” samt ”något däremellan”.

Att det skulle vara förbjudet att tänka om andra hyressättningsmodeller än bruksvärdessystemet tror jag både att de borgerliga ungdomsförbunden och SvD Ledare kan vittna om inte stämmer. De gör ju det, rätt så ofta dessutom, utan rättslig påföljd i form av böter eller annat. Eftersom att jag själv prenumererar på Svenskan, landets näst största dagstidning, vet jag att särskilt Maria Ludvigsson argumenterar för marknadshyror åtminstone en gång i månaden, senast här. Om Lindvall istället menar att han och andra blir emotsagda när uppluckring av förhandlingssystemet kommer på tal så kallar jag det inte tankeförbud, jag kallar det debatt och yttrandefrihet i ett demokratiskt samhälle.

Utan övriga liknelser känns retoriken om tankeförbud igen från främlingsfientliga ideologers kamp mot den politiskt korrekta offentligheten där deras egna tankar och idéer enligt dom själva alltid censureras. Att de främlingsfientliga i själva verket får mer utrymme än vad dom förtjänar går dom helt förbi, rollen som underdog är väl etablerad, och har visat sig fungera.

Och så det här med ”något däremellan”. I Fastighetsägarnas näringspolitiska program står följande att läsa:

”Vi anser att enskilda hyresgäster ska få träffa individuella hyresavtal med sin hyresvärd, där de bland annat kommer överens om hur hyran ska ändras under hyrestiden. För hyresgästen innebär det ett större inflytande över boendet.”

Jag väljer att tolka det som fri avtalsrätt på hyresbostadsmarknaden, dvs marknadshyror, och uppmanar Fastighetsägarna att erbjuda alternativa tolkningsmöjligheter, här i kommentarsfältet eller på annat håll.

Också Sonny Modig, VD för Malmös allmännytta MKB, pratar i sin VD-kommentar till senaste bokslutet om detta mellanting, även det applåderat av Fastighetsägarna. Men det får bli temat för nästa blogginlägg.

Brus om brus om förhandlingssystemet

Den som följer Fastighetsägarföreningens twitterlista har under de senaste veckorna sett ett kollektivt glädjetjut över vissa enstaka yttranden från S-märkta politiker och bostadsprofiler. Orsaken? Att de uttalat sig om hyresförhandlingssystemet, och till det ganska negativt. Vi tar dom en och en i ett par blogginlägg framöver, och börjar med Mattias Ericsson.

Mattias, lokalpolitiker i Karlstad för socialdemokraterna, menar på sin blogg att hyresförhandlingssystemet gör liten skillnad mot att ha en fri hyressättning, och att det då är lika bra att slopa det, för att uppnå de påstått dynamiska effekter som en marknad skulle ge. Ericsson menar att om en hyresvärd under ett system med marknadshyror skulle höja hyrorna betydligt mer än vad som anses skäligt, så skulle folk köpa sin bostad istället. Dessutom, menar han, har vi ju marknadshyressättning på lokaler, och det verkar ju fungera.

Problemet med det första scenariot är att vi inte kan förutsätta att alla kan köpa sitt boende. Det krävs numera 15 procent i kontantinsats, och med dagens priser på landets bristmarknader är det inget en genomtänkt bostadspolitik kan utgå ifrån att folk ska ha i plånboken. Dessutom undrar man ju varför inte bostadsrättsmarknaden redan har fixat bostadsbristen, med tanke på att priserna där utgår i från en renodlad marknadsprissättning, dvs auktioner. Men det verkar inte bekymra Ericsson.

I det andra exemplet, det om lokalhyror, är det företag/organisationer, inte människor, som agerar. En människa behöver tak över huvudet, vilket sätter henne i ett rätt så dåligt förhandlingsläge gentemot fastighetsägaren. Hon kan inte välja bort att bo. Det kan ett företag, som inte går under utan lokal, och som dessutom är en organisation med mer eller mindre ekonomisk tyngd som kan spela ut olika fastighetsägare mot varandra i en budgivning. Skulle företaget stå inför en lokalmarknad där priserna är för höga eller utbudet för lågt, så visar det sig i kalkylen, och ägarna tvingas på så sätt bort till en annan marknad eller att upphöra. Vi kan beskriva det som att exitstrategin är mer aptitlig för ett företag än för en människa, som dessutom kan välja att sluta existera utan att vi kallar det för en tragedi.

Båda exemplen visar att maktperspektivet är långt borta när Mattias Ericsson sätter sina tankar på pränt.

Ekeröborna har sagt sitt – politikerna tvekar

I söndagens folkomröstning stod det klart att ekeröborna vill ha kvar sitt kommunala bostadsbolag. 66 procent röstade NEJ till utförsäljningen mot JA-sidans 33. Trots det tydliga valresultatet tvekar de styrande partierna på Ekerö inför beslutet.

De hänvisar till att mindre än hälften gick för att rösta i folkomröstningen. Det är förvisso sant. Men de 45 procent som röstade i valet var tydliga i sitt budskap. Så tydliga att resultatet hade blivit tydligt även om målet på 50 procents valdeltagande hade uppnåtts och att de tillkommande 5 procenten hade röstat JA till utförsäljning. Resultatet hade då blivit 60/40.

Fler artiklar: svd, dn

Terjes blogg

Oscar Lavelid
Bostadspolitisk utredare

Allmännyttan har sålts till underpris

DN uppmärksammar i dag en uppföljningsrapport om konsekvenserna av ombildningar i Stockholms stads allmännytta. Uppföljningen har genomförts av Sweco på beställning av Stockholms Stadshus AB, den koncern där Svenska bostäder, Familjebostäder och Stockholmshem ingår.  Utgångspunkten för rapporten är de ombildningar som har skett under perioden 1999–2010. Sedan 1999 har 78 000 hyresrätter ombildats, varav 33 000 i allmännyttan.

Rapporten gör några viktiga iakttagelser.

Allmännyttan har sålts till underpris. Den genomsnittliga skillnaden i kronor per kvadratmeter i ombildningar i allmännytta jämfört med privata bostadsbolag är 1 800 kr. Privata hyresrätter säljs för i genomsnitt 22 073 kr/kvm jämfört med allmännyttan som säljs för 20 222. Skillnaden beror till stor del på att de privata bolagen förhandlar om priset med bostadsrättsföreningen medan allmännyttan erbjuder ett fast pris.

I praktiken betyder detta att de gemensamt ägda kommunala bostadsbolagen säljer ut kommunens tillgångar till ett kraftigt rabatterat pris. Summerar man detta för samtliga ombildningar i de allmännyttiga bolagen som har skett under perioden, handlar det om miljardbelopp. Det är dock anmärkningsvärt att Stockholms Stadshus AB ändå konstaterar att försäljningarna skett till ‘marknadsmässigt pris’.

Ombildningar förändrar befolkningsstrukturen. Rapporten drar två viktiga slutsatser om ombildningarnas samband med befolkningsstrukturen. För det första har de fastigheter som har ombildats i genomsnitt boende med bättre ekonomiska förutsättningar än de som inte ombildats. För det andra förändras den socioekonomiska strukturen över tid i de fastigheter som har ombildats. I genomsnitt bor 30 procent av de som var med och ombildade kvar efter elva år. De nya bostadsrättsinnehavarna har i genomsnitt bättre ekonomi än de hyresgäster som var med vid ombildningen.

Då ombildningarna primärt har skett i ’attraktiva områden’ och då förändringen i befolkningsstruktur har befästs över tid leder detta rimligvis till ökad segregation och gentrifiering, särskilt i områden där hyresrättens andel minskat kraftigt . Det är anmärkningsvärt att rapporten inte på något sätt belyser denna utveckling.

Individuella drivkrafter vs det allmänna. Ett av de mer intressanta saker som konstateras i rapporten är att det finns en skillnad mellan viljan till ombildning av den egna lägenheten och synen på ombildningsvågen ur ett samhällsperspektiv. Folks generella inställning till ombildning av allmännyttan är till större del negativ än positiv, såväl bland de boende i intresseanmälda fastigheter som boende i allmännyttan. Frågar man däremot om de är intresserade av att köpa sin egen lägenhet är inställningen mer positiv.

För att förstå denna skillnad är det viktigt att konstatera att den förmodade ekonomiska vinsten man gör när man köper sin bostad anses vara den viktigaste orsaken till ombildning.

Hyresgäster i ombildade fastigheter vantrivs. För de personer som bor kvar som hyresgäster i bostadsrättsföreningen har den allmänna nöjdheten sjunkit dramatiskt. Före ombildningen var 88 % nöjda med sitt boende och efter enbart 55 %.

Vi vet sedan tidigare att hyresgäster i bostadsrättsföreningar kan drabbas negativt då de får sina grannar som hyresvärd.   Det är fortsättningsvis viktigt att föra en diskussion om hur vi kan minska risken för att kvarboende hyresgäster hamnar i kläm vid ombildningar.

Oscar Lavelid
Bostadspolitisk utredare

Ekeröborna säger nej till utförsäljning av allmännyttan

Ekeröborna har sagt sitt. Resultatet av dagens folkomröstning är ett tydligt nej till utförsäljningen av AB Ekerö Bostäder. 66 procent av medborgarna röstade nej, ja-sidan fick bara 33 procent.

I dag har det varit folkomröstning på Ekerö om kommunens utförsäljning av AB Ekerö Bostäder.

– Ekeröborna har sagt sitt och budskapet är mycket tydligt: de vill ha kvar Ekerö Bostäder i kommunal ägo, säger Terje Gunnarson, ordförande, Hyresgästföreningen region Stockholm. Nu är det viktigt att politikerna i kommunen faktiskt lyssnar på medborgarnas vilja.

Den borgerliga majoriteten i Ekerö kommun tog under hösten 2011 upp frågan om försäljning av det kommunala bostadsbolaget Ekerö Bostäder. Anledningen var att betala av kommunens lån, bygga en simhall och bredda Ekerövägen. Röster höjdes snabbt om krav på en folkomröstning i frågan. Den 23 november 2011 lämnades 2 310 namnunderskrifter till stöd för folkomröstning in till kommunen.

– Det är oroväckande att kommuner säljer ut sin allmännytta och därmed avsäger sig sitt ansvar för bostadsförsörjningen i kommunen, säger Terje Gunnarson.  Vid tidigare försäljningar i Stockholmsregionen har konsekvensen blivit att antalet hyresrätter har minskat kraftigt och i vissa kommuner har de helt försvunnit.