Arkiv för november, 2013

Svenska folket har koll på läget

Fastighetsägarna menar i sin rapport ”Svenska folket har koll på läget” att befolkningen anser att en hyresskillnad på 45 procent är skälig mellan likvärdiga lägenheter i innerstaden och förortens miljonprogram. Frågan som ställdes var:

Om en trerumslägenhet i bra skick som ligger i en av Sveriges större städers mest attraktiva läge kostar 10 000 kr i månadshyra, vad anser du att samma lägenhet borde kosta att hyra om den istäl­let låg i ett miljonprogramsområde i förorten?

I den debatt som följt rapporten hävdar Fastighetsägarna att hyresskillnaden i Stockholm är ungefär 15 procent i snitt mellan bostäder i innerstaden och förorten. Detta är felaktigt. I Stockholm är hyresskillnaden ungefär 30 procent i snitt mellan bostäder med likvärdig standard i innerstaden och förorten. Läget spelar således betydligt större roll vid hyressättning än vad Fastighetsägarna vill låta påskina.

Debatten har också kommit att uppfattas som att svenska folket tagit ställning för marknadshyror. Så är inte fallet. Fastighetsägarnas rapport handlar om hyresskillnader, inte marknadshyror. Det finns ett starkt stöd för bruksvärdessystemet och inget politiskt parti vill införa marknadshyror.

Så till frågan Fastighetsägarna ställt. Det är högst troligt att man inte svarar 10 000 kr på frågan… Den hyresnivå som anges i frågan påverkar i allra högsta grad det svar som sedan ges. Som man ropar får man svar.

Boverket om bostadsbristen och hyressättningssystemet

Boverket, en förvaltningsmyndighet för frågor om bl.a. byggande, boende och bostadsfinansiering, har på eget initiativ och utan att någon efterfrågat detta, tagit fram ett vad Boverket kallar ”kunskapsunderlag” om bostadsbristen och hyressättningssystemet.

Myndigheten menar att bruksvärdessystemet orsakar en betydande del av den akuta bostadsbristen, ca 27 000 hyreslägenheter i Stockholms kommun. Vidare anger Boverket att hyrorna för attraktiva bostäder bidrar till att hålla nere bostadsbyggandet och hyrorna inom det befintliga beståndet bidrar till att hyreslägenheterna utnyttjas ineffektivt.

En principiell invändning mot Boverkets rapport handlar om myndighetens antagande om att hyresbostadsmarknaden fungerar som en perfekt konkurrensmarknad om prisbildningen vore fri. En fri prisbildning är att betrakta som marknadshyra. På en perfekt konkurrensmarknad är det lätt att producera och sälja varor och tjänster, man kan avstå från konsumtion, alla har tillgång till samma information o.s.v. Så är inte fallet på hyresbostadsmarknaden. På hyresbostadsmarknaden har man ingen möjlighet att avstå från att konsumera. Alla behöver någonstans att bo. Alternativet kan i värsta fall vara hemlöshet.

Ur ett marknadsperspektiv är bostadsbristen löst när utbud och efterfrågan möts. Bostadsbrist är detsamma som att efterfrågan är större än utbudet. Boverket verkar mena att hyrorna är för lågt satta. Bostadsbristen löser man då genom att höja hyrorna. Efterfrågan sjunker och möter utbudet.

Boverkets rapport saknar en konsekvensanalys vilket är ett fullt rimligt krav att ställa på rapporter av det här slaget från statliga myndigheter.

Bostaden är inte endast en vara på en marknad där utbud och efterfrågan styr. Den är även en social rättighet. Regeringsformen anger att det allmänna särskilt ska trygga rätten till bl.a. bostad. Kommunerna har bostadsförsörjningsansvar.

Inget av riksdagens partier anger att man vill avskaffa bruksvärdessystemet. Detta uppger även Boverket i sin rapport. Vilken är då bakgrunden till Boverkets initiativ? En myndighet har inte till uppgift att driva opinionsarbete. Det ska andra göra.

Boverkets rapport, del 2

Först en titt på rapportens huvudpoäng: Konstlat låga hyror ger överkonsumtion av bostadsstandard, läge och storlek. Om hyrorna tilläts spegla efterfrågan skulle vi konsumera mindre yta, välja bort läge och tvingas till sämre standard. Och det är här kopplingen till bostadsbristen kommer in, nämligen överkonsumtion av yta.

Men sker överkonsumtion av yta i dagens system? Om så, är det nödvändigtvis dåligt? Här krockar författarna med politiska målsättningar som vi har i bostadsförsörjningen, dvs målsättningar om yta per person, och trångboddhet. Enligt rapporten ska vi vara så trångbodda som vi tvingas vara genom marknadens försorg.

Angående omflyttning och rörlighet på hyresrättsmarknaden verkar författarna ignorera verkligheten, igen. Varför flyttar inte äldre till mindre lägenheter? Därför den potentiella värdens inkomstkrav ställer till det. Vid tecknande av nytt kontrakt krävs en inkomst motsvarar tre gånger hyran, och många blir därmed inlåsta i en för stor och för svårstädad lägenhet. Extra olyckligt blir det när värden vill göra en stamrenovering med standardhöjande åtgärder, och därmed höja hyran.

Sen gör rapporten en beräkning på hur många lägenheter som tillkommer när marknadshyror införs. Beståndet ska då utnyttjas maximalt. Vad är verkligheten bakom orden? Att vi ska bli mer trångbodda men också något annat, allvarligare. När utbud möter efterfrågan, finns ingen brist enligt modellens definition. Det finns ingen bostadsbrist eftersom att de som inte har råd heller inte efterfrågar. Att de har behov, det är något annat som författarna inte tar hänsyn till.

Här har vi kanske det största problemet med att tillämpa teorin på bostadsmarknaden. På andra marknader där jämviktspriset hamnar på en hög nivå, kan konsumenten avstå. Men bo, det måste alla. Att säga att bostadsbristen löses med författarnas förslag är alltså sant i meningen att hyrorna hamnar på en nivå där många inte kan efterfråga. Men det är falskt eftersom många också fortsättningsvis kommer att sakna ett eget hem.

Några sista ord om det hyressättningssystem vi har idag: Hyrorna ska sättas som om marknaden vore i balans, dvs brist ska inte tillåtas inverka på hyresnivån. Och varför? Jo, därför att fri hyressättning inte leder till att bostadsbristen byggs bort. Hade det varit så, hade beslutsfattarna aldrig infört först hyresregleringen och sedan bruksvärdes- och förhandlingssystemet. Då hade marknaden klarat av det själv.

Men det är insikten om att fri hyressättning bara innebär en konstant högre hyresnivå med tillhörande trångboddhet, bostadsbrist och korta kontrakt, som gör att riksdagsmajoriteter sedan andra världskriget har ignorerat lockropen från fastighets- och byggbranschen om prissättning på deras villkor. Fastighetsägarna som kollektiv är inte intresserade av en mättad marknad eftersom att det skulle inverka menligt på hyresnivåerna. Alltså föredrar man bostadsbrist.

Och hur löser vi då bostadsbristen? Fler detaljplaner ger mer byggbar mark, prispress genom krav på lägre sluthyra, sänk p-normen, avskaffa hyrskatten är några av Hyresgästföreningens förslag.

Om diskrepansen är för stor mellan befintligt bestånd och nyproduktion, sänk då nyproduktionshyrorna genom att ta itu med produktionspriserna. Målet är väl fortfarande att alla ska ha råd att bo?

Boverkets rapport, del 1

Boverkets rapport släpptes ner som en bomb, ”bostadsbristen orsakas av bruksvärdessystemet!” Kan det verkligen vara så, undrar kanske framförallt jag själv som förhandlar nyproduktionshyror i Stockholmsregionen. Att läsa rapporten kändes angeläget.

När rapporter författas utifrån modelltänk snarare än empiriska studier, är det svårt att komma fram till andra slutsatser än de som ligger i antagandena. Man så att säga förutsätter det som ska bevisas. Två stycken i rapporten är talande här:

Vi ”utgår från antagandet att hyresbostadsmarknaden skulle fungera som en perfekt konkurrensmarknad om prisbildningen vore fri”

samt

”Vi har inte försökt skatta värdet av eventuella positiva regleringseffekter”

För att göra författarna rättvisa har man diverse reservationer för att just bostadsmarknaden inte är eller kan vara en perfekt konkurrensmarknad. Den insikten tillåts däremot inte påverka själva modellen, och därmed heller inte slutsatserna. Här skulle jag kunna sluta skriva. Författarna har just erkänt att de utgår från att allt kommer att fungera om prisbildningen är fri, detta innan de har kommit till själva argumentationen. Kan vi verkligen ta resten på allvar? Nja, men det finns så många detaljer att slå ner på att vi bara måste fortsätta.

Ganska tidigt görs det klart att ingenting annat än just bruksvärdesystemets (förmodat) menliga inverkan har undersökts i relation till bostadsbristen. Det är förståeligt för att få en avgränsning, men gör samtidigt att rapporten inte kan användas ens av någon välvilligt inställd beslutsfattare, om målet är att avskaffa bostadsbristen. Rapporten ignorerar övriga faktorer.

Fenomen som inte problematiseras eller berörs: Kommunernas markpolitik och planberedskap, långa handläggningstider mellan plan och spade i marken, byggbranschens oligopolstruktur, den obalanserade beskattningen mellan upplåtelseformerna, fördelningen av exploateringskostnader mellan kommunen och byggherren vid nyproduktion, parkeringsnormen, materialkostnaders utveckling, etc.

Kort sagt: Själva kostnadsmassan som ligger till grund för nyproduktionshyrorna, samt bristen på byggbar mark, det som verkligen måste förändras för att vi ska lösa bostadsbristen. Uttryckt annorlunda, den för närvarande lägsta möjliga kostnaden för nyproduktion samt det högsta möjliga utbudet sett till var det kan byggas. Skulle något av detta förändras till det bättre om den enda reform som genomfördes var bruksvärdesystemets avskaffande? Nej, vilket författarna i och för sig medger redan på sidan tre. Man skriver:

”Vi undersöker här istället (istället för ökat bostadsbyggande, min anm) om det befintliga bostadsbeståndet kan utnyttjas bättre och tittar närmare på huruvida bruksvärdesystemet är samhällsekonomiskt effektivt”

Ah, ok, men då konstaterar vi att rapporten inte har som utgångspunkt att lösa bostadsbristen med nyproduktion utan genom högre prissättning i befintligt bestånd. Nu kanske du undrar, ”Hur löser det bostadsbristen, jag menar, det finns väl fortfarande för få lägenheter sett till antalet invånare?”

Jag vet, det går inte ihop, men vi återkommer till det i nästa inlägg.

Stockholmsöverenskommelse i hamn – bygg hyresrätter!

Staten, Stockholms läns landsting och fyra Stockholmskommuner har kommit överens om en utbyggnad av tunnelbanan som ska ge 78 000 nya bostäder.
Tunnelbanepaketet ska finansieras av parterna tillsammans och genom en höjning och utökning av trängselskatten. Kommunerna förbinder sig att bygga 78 000 bostäder som motprestation – ett välbehövligt tillskott i bostadsbristens Stockholm.
De senaste åren har befolkningen i länet vuxit med drygt 35 000 personer om året. Samtidigt har bostadsbyggandet legat alldeles för lågt. Framförallt har det knappt byggts några hyresrätter alls, samtidigt som mer än 100 000 lägenheter ombildats till bostadsrätter.
Att politikerna tar krafttag för att öka bostadsbyggandet är positivt. Nu har de dessutom möjlighet att göra något åt den allt mer obalanserade bostadsmarknaden i Stockholm – genom att välja att främja byggandet av hyresrätter.
Stockholmsregionen är motorn för hela Sveriges ekonomi. För att företagen ska kunna rekrytera, för att unga ska kunna studera, och för att människor ska kunna flytta till Stockholm behövs framför allt fler hyresrätter. Därför hoppas vi att många av de bostäder som nu byggs blir hyresrätter – med rimliga hyror.