Arkiv för november, 2015

Nu spelar kostnaderna plötsligt ingen roll

Simon Safari svarar Fastighetsägarna Stockholm i SvD:

Det är rörande hur Billy McCormac numera värnar om de bostadslösa. Det intressanta är att just de bostadslösa som han refererar till, är de som har så gott om pengar att de skulle kunna efterfråga bostäder med marknadshyror. Men hur blir det med alla andra, Billy? De som har normala inkomster, ensamstående föräldrar, de unga som vill flytta hemifrån eller till Stockholm för jobb och studier? De kommer inte att ha möjlighet att efterfråga lägenheter med de hyror som Fastighetsägarna strävar efter.

Billy McCormac kommer inte med något nytt i sin replik till vår artikel. Det är samma gamla skåpmat. Men inget blir en sanning bara genom att upprepas in absurdum. Det finns absolut ingenting som visar på att byggandet skulle öka om hyressättningen släpps fri. Inget över huvud taget. Inte heller finns några som helst indikationer på att kriminaliteten (?) skulle minska om fastighetsägarna får höja sina hyror så mycket de vill. Och det är knappast den djupa kris som Billy McCormac påstår att hyressättningssystemet i regionen befinner sig i, som orsakar bostadslösheten. Det torde istället vara bristen på bostäder, eller hur?

Vad det gäller de ”sakfel” Billy McCormac påstår sig rätta, finns den redogörelsen redan i rapporten, så några fel handlar det inte om. Att direktavkastningen är 7,7 mot bokfört värde och runt 4 mot marknadsvärde är en klar indikation på hur lönsamt det är för bolagen och hur marknadsvärdena skjuter i höjden. Här finns inget utrymme för tvivel om hur lönsamt det är att äga hyresfastigheter i Stockholmsregionen.

Billy McCormac menar också att fastighetsägarnas lönsamhet inte skulle ha någon betydelse för hur hög hyra hyresgästerna ska betala. Det är ett märkligt resonemang. Att bruksvärdet ska baseras på olika faktorer som förvaltningskvalitet och standard är en sak. Men de årliga hyresförhandlingarna som sker mot bakgrund av kostnadsutvecklingen är en helt annan sak. Det borde Billy McCormac känna till och att han här visar en djup okunnighet om den saken är alarmerande.

De årliga hyresförhandlingarna ska ta hänsyn till det ekonomiska läget som råder i samhället. Här har räntor, inflation och andra kostnadsökningar och –sänkningar en stor roll. Det brukar inte vara några problem för Fastighetsägarna att  hävda att hyresgästerna via hyran ska vara med och betala för de ökade kostnader bolagen har. Men nu befinner vi oss i ett ekonomiskt läge när bolagens vinster ökar markant och där kostnaderna ligger still. Då kommer Fastighetsägarna med andra argument och plötsligt har kostnader ingen betydelse utan nu ska hyrorna höjas för att de ska höjas?

Hyresgästföreningen region Stockholm håller med om att en översyn av hyressättningen i Stockholmsregionen behövs. Vi vill dock betona att hyrorna ska sättas efter hyresgästernas generella värderingar och inte efter en enskild hyresgästs värdering.

Simon Safari
Ordförande, Hyresgästföreningen region Stockholm

Länk till artikeln

Upprustningsfrågan på frukostseminarium

Upprustning av allmännyttan var temat för dagen när Hyresgästföreningen region Stockholm bjöd in till frukostseminarium. Medverkade gjorde Chris Österlund, Sabo, och Ulf Viktorsson från Botkyrkabyggen.

Upprustningsfrågan är en av region Stockholms största utmaningar de kommande åren; hur ska hyresgästerna få ett reellt inflytande över sin boendemiljö och hur kan vi undvika att hyrorna skenar efter en upprustning.

Ulf Viktorsson inledde med att berätta om hur Botkyrkabyggen tänker kring upprustningar. Den första frågan som de brottades med var hur miljardkostnaderna som en upprustning kostar ska finansieras. I Botkyrka är den största delen av beståndet från miljonprogramsåren, samtidigt har Botkyrka den befolkningen i länet med lägst medelinkomster. Problemen som Botkyrkabyggen stod inför var omfattande, det fanns ett stort behov av upprustning, samtidigt vetskapen om att det fanns en dålig betalningsförmåga hos de boende. Botkyrkabyggen hade inga fonderade medel för att påbörja upprustningsarbetet. Det fanns liten intern förståelse för problemen.

Viktorssons utgångspunkter var respekt för de boende, da hade ingen ambition att byta ut hyresgästerna. De förstod att ingen annan kommer lösa problemen. Ambitionen var att renovera cirka 600 lägenheter om året. Men det krävdes ödmjukhet, förutsättningar såg olika beroende på områden. De upptäckte till sin förvåning att många hus är bra är byggda, troligtvis kommer de att stå kvar när Hammarby sjöstad har fallit ihop. De insåg också att misstag kommer att göras.

Botkyrkabyggens uppgift blev att synliggöra problemen för politikerna, men även gentemot Hyresgästföreningen. Till politiken var budskapet klart: Lös finansieringsfrågan eller få nedgångna förorter som i Frankrike. Vilket politikerna gjorde. Därefter togs det fram planer för hela beståndet utifrån behov. Men innan renoveringarna sattes igång var det viktigt att prata med de boende, trapphus för trapphus, beskriva problemen och berätta vad Botkyrkabyggen tänkte göra. Att stammarna kommer bytas och det innebär nya badrum. I samtalen kom de boende med viktiga åsikter, inte bara när det gällde den inre miljön utan även den yttre. När beslut om renovering ska göras bjuds det alltid in till dialog. Samrådsgrupper bildas, avstämningsmöten hålls under hela resan. Den största överraskningen under resan för Botkyrkabyggen var hyresgästernas smarta och billiga lösningar på deras upplevda problem. På frågan vilka som ska betala för upprustningarna var Viktorsson tydlig, de boende.

Chris Österlund från Sabo pratade om att hållbara hem pressar priserna på upprustningar. Förutsättningarna för upprustningar ser olika ut beroende på regioner, om det handlar om storstäder eller småstäder. Vad som pockar på uppmärksamheten just nu för Sabo och kommunerna är: Integrationsfrågan, att underskottet på bostäder inte har varit så här stort på 50 år, utförsäljning av allmännyttan, upprustningar och energieffektiviseringar.

Många av frågorna har det inte arbetats med på väldigt lång tid vilket innebär att det tar lång tid att ställa om förvaltande organisationer till en ny. Visst har upprustningar har genomförts över åren, men aldrig i den här omfattningen. Österlund jämförde upprustningarna med nybyggandet där hon ansåg att allmännyttan ibland är hyresdrivande för att säkra upp med allt av det senaste, ofta helt i onödan. När det gäller nybyggnation har Sabo tagit fram vad de kallar ”kombohus” i avsikt att pressa priserna och hålla nere hyrorna. Kanske kan erfarenheterna från kombohusen översättas till upprustningar.

Målet nu är att tillsammans med HBV (allmännyttans upphandlingsförening) pressa priserna för renovering och underhåll genom att träffa konkurrensmässiga ramavtal. Troligtvis kan det ge en kostnadsminskning på 25 procent. En tanke är att dela upp delar av projekten för en ökad konkurrens. Projektet kommer att ta cirka tre år att sjösättas. Allmännyttan måste lära sig att prioritera vad som är viktigt. Österlund poängterade att Sabo inte ansvarar för processerna med de boende, det är de lokala parternas ansvar.

Vår reklam blir uppmärksammad

Så här skriver Reklamera om vår kampanj:

Den här reklamen syns just nu runt om i Stockholms kollektivtrafik!
Detta är ett positivt exempel på marknadsföring som bryter mönstret och breddar representationen. Hyresgästföreningen visar att det alldeles utmärkt går att göra reklam utan avklädda och sexualiserade kvinnokroppar.

Region Stockholm i Salem

Simon Safari, regionordförande och delar av enheten för kommunikation och opinionsbildning träffade igår Lennart Kalderén (M), kommunstyrelsens ordförande i Salem och hade ett intressant bostadspolitiskt samtal.

Lennart Kalderén berättade om att området norr om motorvägen, som går genom kommunen, är naturreservat och att det inte finns mycket mark att bygga på. Det finns ett hyggligt intresse från byggherrar för Salem. Vidare berättade Lennart Kalderén om förtätningen av Rönninge där det blir en liten andel hyresrätter, drygt 20 procent, av det som byggs.

Han tycker det är viktigt med valfrihet i boendet och vill ha fler hyresrätter i Salem men att det är ett problem med lönsamheten med byggande av hyresrätter. Lösningen, enligt honom, kan vara en marknadsanpassning av hyrorna. Det finns inga planer på en allmännytta i kommunen. Han tycker att byggherrarna har stort inflytande, i och med att det inte byggs så mycket i Salem kanske inte markpolitiken varit i fokus. Han menar också att det är ett problem med bristande konkurrens inom byggbranschen och överklagandemöjligheter.

Simon pratade om att Salem saknar allmännytta, vikten av en aktiv markpolitik och att hyresrätten behöver prioriteras.

Fastighetsägarna jagar högre vinster

Simon Safari skriver idag en debattartikel i Svenska Dagbladet:

Hyresgästföreningen region Stockholm presenterar idag en rapport som visar att de privata fastighetsägarna i regionen gör en genomsnittlig vinst på drygt 19 000 kronor per lägenhet och år.

Samtidigt har Fastighetsägarna Stockholm lämnat förhandlingarna med Hyresgästföreningen region Stockholm om ett ramavtal för de privata fastighetsägarna i Stockholm eftersom de inte anser att de får tillräcklig lönsamhet om de inte får höja hyrorna med 2,3 procent i snitt nästa år.

I vår rapport visar vi att de privata fastighetsägarna har en direktavkastning på 7,7 procent vilket är mycket högt. Det är till exempel högre än bankernas utlåningsränta. Fastighetsbolagen i rapporten äger och förvaltar över 60 000 lägenheter och har ett marknadsvärde på över 100 miljarder kronor.

Men Fastighetsägarna Stockholm vill inte förhandla utifrån verkliga kostnader och intäkter och vill inte heller ta någon som helst hänsyn till det samhällsekonomiska läget med rekordlåga räntor, låg inflation och stark lönsamhet. I stället vill de att hyrorna ska motsvara ”hyresgästernas och de bostadssökandes värderingar”, vilket är en omskrivning för att de är ute efter efterfrågestyrda hyror, det vill säga marknadshyror.

På samma sätt vill Fastighetsägarna diskutera differentiering av hyrorna för att få en ”bättre hyresstruktur”, det vill säga att lägenheter i centrala lägen ska få ännu högre hyror. Nu har Hyresgästföreningen region Stockholm redan presenterat en rapport som visar på en hyresstruktur där hyrorna i fastigheter i attraktiva lägen i innerstaden har över 30 procent högre hyror än motsvarande lägenheter i ytterstaden.

Att hävda högre hyror utifrån det geografiska läget är givetvis ett till intet förpliktigande sätt att få högre vinster utan att behöva prestera något ytterligare. Från Hyresgästföreningens sida har vi försökt föra en dialog om förvaltningskvalitet i ramavtalet men det har vår motpart inte visat något som helst intresse för. Förvaltningskvaliteten, det vill säga hyresvärdarnas service och förvaltning, är något som vi hyresgäster fäster stor vikt vid och som påverkar vårt vardagsliv i hög grad. Det är förfärande att Fastighetsägarna inte ens vill diskutera att förvaltningskvalitet skulle ingå i ramavtalet utan är så helt fokuserade på att öka sina vinster utan att behöva prestera något i gengäld.

Hyresgästföreningen region Stockholm tar riksdagens uppdrag att förhandla hyror på största allvar. Vi tar ansvar för att förhandlingarna förs med hänsyn till såväl fastighetsbolagens förutsättningar till långsiktig fastighetsförvaltning som till hyresgästernas intresse av trygghet och rimliga hyror. Vi förväntar oss att vår motpart också tar det ansvaret och inte enbart ser till kortsiktiga vinster på bekostnad av sämre samhällsekonomi som blir följden av höga hyreshöjningar eftersom hyresgästernas konsumtionsutrymme minskar.

Simon Safari
Ordförande, Hyresgästföreningen region Stockholm

Länk till artikeln