Skribents inlägg

Trots reviderad prognos för byggandet byggs det för lite

Boverket har utifrån SCBs befolkningsprognos i april reviderat sina siffror när det gäller behovet av nya bostäder. Boverkets revidering innebär ett sänkt behov av nya bostäder fram till 2025 jämfört med prognosen från i juni 2016. Beräkningen då indikerade ett behov på 710 000 bostäder, det vill säga 110 000 mer än den nya prognosen. Anledningen till nedskrivningen är dels att det färdigställdes 46 000 bostäder 2016 och dels att SCB i sin nya befolkningsprognos från april 2017 justerat ned befolkningen 2025 med 135 000 personer.

Trots nedskrivningen poängterar Boverket att behoven av nya bostäder är akut. I rapportens slutsatser skriver Boverket:

”Behovet av nya bostäder framöver är mycket stort, inte minst under de allra närmaste åren. De närmaste fyra åren behöver ett nytt Stor-Malmö uppföras eller alternativt ett nytt Linköping varje år. Det handlar således om volymer som inte varit aktuella i Sverige sedan miljonprogrammets dagar.”

Boverket konstaterar att det förvisso har byggts betydligt fler bostäder de senaste åren, men inte i den omfattning som behövs. ”Huvudorsaken till de senaste årens högre produktionsvolymer är de ekonomiska förutsättningarna och den högkonjunktur vi befinner oss i”, skriver Boverket. En brist i Boverkets rapport är de inte det här sammanhanget problematiserar det faktum att byggandet främst har gynnat grupper som har råd att köpa sitt boende eller har råd med höga hyror. Ingenstans i rapporten nämns behovet om fler hyresrätter till en rimlig hyra.

Läs Boverkets rapport här.

Region Stockholm uppvaktade regeringens utredare

Idag uppvaktade Simon Safari, regionordförande, och Zeljko Kranjec, chef för juridiska enheten, Agneta Börjesson som leder regeringens utredning om stärkt ställning för hyresgäster. Samtalet kretsade främst om upprustningar där stockholmsregionen har en särskild problematik. Både när det gäller antalet upprustningar och antalet ärenden i hyresnämnd och hovrätt.

Simon Safari informerade Agneta Börjesson om att regionen just nu har över 200 upprustningar att hantera med oroliga medlemmar och hyresgäster som ofta ringer honom och undrar vad Hyresgästföreningen kan göra. Han berättade också att de kommande åren står regionen inför att cirka 105 000 lägenheter kommer upprustas. Hyresgästföreningens medlemmar förväntar sig ett tryggare boende och en stärkt lagstiftning. Särskilt eftersom att varje gång som lagen har ändrats har det haft till syfte att ge hyresgästerna en starkare rättslig ställning.

Zeljko Kranjec berättade om det regionala perspektivet utifrån mängden ärenden angående tillstånd för förbättrings- och ändringsärenden. Mellan 2002 – 2014 hade stockholmsregionen 60 procent av alla ärenden i landet hyresnämnder. Av dessa ärenden har fastighetsägaren fått rätt i cirka 99 fall av 100. Just nu driver regionen 124 kollektiva och enskilda ärenden om förbättringsåtgärder i hyresnämnden och hovrätt trots att utsikterna att få rätt är små.

SD vill att hyresgästernas inflytande ska minska

I Svenska Dagbladet får Sverigedemokraternas bostadspolitiske talesperson, Roger Hedlund, svara på tio frågor angående partiets politik i bostadsfrågan. På en punkt är han tydlig – Hyresgästföreningens roll som hyresförhandlande part ska inskränkas.

I artikeln uttrycks det på följande sätt: ”Sverigedemokraterna säger nej till att ändra hyresregleringen men vill ändå försöka minska hyresgästföreningens inflytande vid förhandlingar, säger Roger Hedlund.”

Att Sverigedemokraterna vill minska Hyresgästföreningens inflytande må vara hänt, men problemet med citatet är att det handlar om alternativa fakta. Det finns ingen hyresreglering i Sverige. Den togs bort på 1970-talet, därefter förhandlar parterna om hyressättningen, ungefär som parterna gör på arbetsmarknaden.

Med en falsk premiss, det vill säga att det finns en hyresreglering, vänder sig Hedlund sen emot marknadshyror och mot Hyresgästföreningens ”makt”. Och nu blir det rörigt:

”– Nej, skulle man införa någon form av fria marknadshyror skulle det leda till höjda hyror. Det är bostadskris och många står i bostadskö så det finns potential att höja hyrorna.

 Behöver inget ändras?

 – Jo. Man behöver se över möjligheterna vid förhandlingar. Hyresgästföreningen har idag en väldigt stark position när hyrorna förhandlas och den positionen bör ses över

 Hur då?

 – Man behöver kunna få en annan hyresutveckling som i sig skulle möjliggöra att fler bostäder kan komma till, säger Roger Hedlund.”

Resonemanget håller inte ihop, vilket i sin tur bygger på okunskap. Sedan 2006 finns möjligheten att genom förhandling teckna överenskommelse om presumtionshyror, vilka garanterar att fastighetsägarens kostnader täcks vid nybyggnation. Det är alltså inte där problemet ligger när det gäller bostadsbyggandet. Och när det gäller Hyresgästföreningens starka position i förhandlingssystemet är även den en myt. Hyresgästföreningen har fått riksdagens förtroende att förhandla hyror, men i övrigt har organisationen inga konfliktåtgärder att sätta emot.

Inspirationskväll för förtroendevalda

I mitten på december höll regionen en inspirationskväll på temat Påverka lokalt för förtroendevalda i bostadsområdena. Närmare 150 kom till träffen på En Arena vid Globen i Stockholm.

Marie Linder inledde kvällen med att prata om den svenska modellen på bostadsmarknaden. Hon konstaterade att hyresrätten skattemässigt missgynnad i förhållande till övriga boendeformer. Att flera kommuner i regionen säljer ut delar av sin allmännytta. Vilket självklart leder till oroliga hyresgäster. Men det är vid de här tillfällena Hyresgästföreningen som organisation prövas och kampen i föreningarna visar på ett stort engagemang.

Hyresgästföreningen måste stå upp för hyresrätten, både för dom som har en lägenhet och dom som inte har. Vi ska bli spelare som har visioner om framtidens boende. Vi behöver bli fler aktiva. Framtidsprogrammet har satt upp tre mål: rätt att bo, råd att bo och roligt att bo. Marie uppmanade de förtroendevalda att utifrån den sista målsättningen att räta på ryggen, det är kul att vara engagerad! Men vi måste släppa in nya idéer. Det kan vara jobbigt med nya idéer, men de är viktig för att vi som organisation ska kunna utvecklas.

Under rubriken Bostadsjämlikhet – allmännyttan främsta verktyget pratade Martin Grander, doktorand vid Malmö högskola. Martin började med att konstatera att idag har vi inte jämlik bostadsmarknad. Och att bostadssystemet faktiskt generar mer ojämlikhet. Det gynnar dem som är inne i systemet och missgynnar de utanför. Bostadsbristen är inte generell, en del grupper som har betydligt svårare att få en bostad än andra. Det hänger ihop med att allmännyttan inte längre är vad den var tänkt att vara. Det har skett gradvisa försämringar genom lagändringar sedan 1991. Senaste lagändringen var 2011, som kräver att de allmännyttiga bolagen ska gå med vinst.

Vad skiljer allmännyttan mot privata bostadsbolag? Enligt lag har allmännyttan ett samhällsansvar och Martin redogjorde för hur det ser ut: Dels handlar det om relationen med hyresgästerna med en nära förvaltning. Allmännyttan är ofta inblandad i sociala projekt. Men det handlar även om kommunernas bostadsförsörjning, med byggande, uthyrningspolicys och sociala kontrakt. I en enkät till de allmännyttiga bolagen hävdar 81 procent att lagändringen 2011 inte påverkat deras samhällsansvar. Mer än hälften av bolagen har fått nya avkastningskrav, vilket betyder att ”hyrorna måste fasas upp” och en del bolag ”inte kan se till underhållsbehovet”. Men det har också inneburit minskat bostadsbyggande. Fyra av tio nekar bostadsbidrag. Hälften säger nej till försörjningsstöd. Ganska allvarligt. Sedan 2011 har det med andra ord blivit tuffare att få en lägenhet. Lagen har försvårat byggandet för hyresgäster med vanliga inkomster. Bidrar därmed allmännyttan till bostadsojämlikhet? Ja, delvis är Martins svar.

Martin menar dock att det finns utrymme för ett återställande av en allmännytta för alla. Lagen ger nämligen ett stort tolkningsutrymme. Det går att påverka politiker. Och affärsmässighet handlar om tid som aktören själv avgör. Bostäder långsiktig investering. Sverige behöver alltså inte gå mot en politik med social housing.

Hyresgästföreningens nya förbundschef, Jonas Nygren, var inbjuden för att berätta om hans erfarenheter som kommunstyrelsens ordförande i Sundbyberg. Jonas menade att det går att bygga om man vill, men att det finns många som tjänar på bostadsbristen. Utifrån Jonas perspektiv var det enkelt, finns det bostadsbrist, låt oss bygga bort den. Sundbyberg var sverigeledande i bostadsbyggande under de år som Jonas var aktiv där. Kommunen växte med tre – fyra procent mer än riket i stort fram till 2014.

Bostadsbristen är inte generell, det främst tre grupper som behöver lägenheter: unga, nyanlända och äldre. Det behöver alltså byggas fler mindre lägenheter. Trenden att allmännyttan minskar har brutits, nu växer allmännyttan igen. Staten har gett kommunerna uppdrag ta fram planer för bostadsbyggande, trots det har hälften av Sveriges kommuner ingen plan. Jonas menade att Hyresgästföreningen måste påminna kommunerna om deras verktygslåda: Allmännyttan, bostadsförmedlingar, kommunala hyresgarantier, kommunal översikts- och detaljplanering, markinnehav, marköverlåtelse- och exploateringsavtal. Det går att ställa krav vid den senare typen av avtal, att det ska byggas hyresrätter till rimliga hyror. Bostadsbyggande handlar slutligen om den lagstadgade rätten att bo. Hyresgästföreningen kan spela en stark roll i stadsplaneringen och dess mjuka värden.

Janåke Skoog var kvällens sista talare. Han gjorde det under rubriken Hyresgästföreningen en 35-årig kärlekshistoria. Janåke kom in i Hyresgästföreningen genom gårdsfesterna i Jordbro. Han menade att dessa fester fick honom att förstå vad engagemanget i bostadsområdet betydde. ”Vi måste ta vara på livet i bostadsområdena. Systematiserad hyressättning bryr sig inte 35-åringar om, de bryr sig om vad som är bra för barnen”. Alla som sitter här älskar den här organisationen, men vi måste låta fler få ta del av den kärleken, sa Janåke. Det är dags för oss som sitter här att hitta dem som vill anordna julgransplundring i stadshuset, som vill anordna barndisco och liknande aktiviteter. Avslutningsvis menade Janåke att regionen behöver ett hyresgästsuniversitet, en plats där vi kan lära oss mer och ha kul samtidigt.

Kvällen avslutades med sång och musik av och med Billey Shamrock och Benny Guran.

Fastighetsägarens linje är inte alltid rätt

På Fastighetsägarbloggen skriver Nathalie Brard, förhandlingschef på Fastighetsägarna Stockholm, att det inte är särskilt märkligt att hyresnämnden nästan alltid går på fastighetsägarnas linje i samband med upprustningar. I Brards värld är det fullständigt självklart eftersom hyresgästerna uppenbarligen delar ”hyresvärdarnas syn på vad som är modern standard” då inte fler motsätter sig upprustningar genom att gå till hyresnämnden.

Antingen låtsas Brard helt enkelt inte om att det just nu pågår en av regeringen tillsatt utredning om hyresgästers inflytande. Eller så har hon förträngt utredarens uppdrag. När det gäller upprustningar har uppdraget två delar. Dels att ”ta ställning till om hyresgästernas inflytande vid ombyggnad av hyreslägenheter bör stärkas.” Men i uppdraget ingår också ”att ta ställning till om principerna för den rättsliga prövningen bör ändras för att stärka hyresgästernas inflytande”.

Vi har en enkel fråga till Brard: Varför tillsatte regeringen en utredning om allt verkligen fungerade enligt lagstiftarens intentioner?