Skribents inlägg

Hyresrättens framtid är ett gemensamt ansvar

Igår beklagade sig Fastighetsägarna Stockholm över vårt blogginlägg. Bakgrunden till inlägget är den kampanj som de just nu driver mot Hyresgästföreningen. Där de ger oss skulden för att de privata hyresrätternas andel sjunker.

Fastighetsägarna Stockholm menar att ”Allt fler privata hyresrätter försvinner, och så länge inte Hyresgästföreningen tänker om, kommer det fortsätta”. Vidare anger man att hyressättningssystemet är med och skapar bostadsbristen.

Organisationen Fastighetsägarna, som endast förhandlar för en liten andel av hyresrätterna och inte agerar utifrån andra privata fastighetsägares intressen, vill försöka framstå som att de värnar hyresrätten. Det är bara hyressättningen de riktar in sig på. De visar inte att de förstått bostadspolitikens alla delar och hur den hänger ihop och det samhällsansvar som följer med riksdagens uppdrag.

2006 infördes ett nytt system för fastställande av nyproduktionshyror där så kallade presumtionshyra ingick. Nyproduktionshyrorna bygger på faktiska byggkostnader och gränsar ofta till vad marknaden tål. Med Fastighetsägarnas argumentation skulle då hyresrättsbyggandet ha ökat. För det ägda boendet har vi en fri marknad. Men det råder fortfarande bostadsbrist. Bostadsbristen är i själva verket en politisk fråga; till exempel vilken markpolitik som förs. Att andelen bostadsrätter ökat har att göra med att den upplåtelseformen prioriterats politiskt. I bostadsbristens Stockholm efterfrågas de bostäder som finns och ränteläget är gynnsamt.

Citatet från Fastighetsägarna Stockholm låter påskina att det är olönsamt att äga fastigheter samt att om inte Hyresgästföreningen går med på ordentliga hyreshöjningar kommer de privata hyresrätterna försvinna. Vi har redan visat att hyrorna har stigit mer än den övriga prisutvecklingen, vilket i sig borde visa att det är en bransch med god lönsamhet.

Det paradoxala med Fastighetsägarna Stockholms kampanj är att de utåt hävdar att deras bransch går dåligt samtidigt som det är en annan ton i branschtidningarna: ”Svenska fastighetsvärden steg på bred front” och ”Rekordhög avkastning” är rubrikerna om siffrorna från Svenskt Fastighetsindex 2015. Och när de dessutom recenserar de senaste tio åren för segmentet bostäder låter det så här: ”Högst avkastning per år det senaste decenniet har bostäder haft med 9,1 procent per år.”

När Fastighetstidningen kommenterade Svenskt Fastighetsindex 2014 var rubriken tydlig: ”Bostäder är en riskfri investering”. Har då något förändrats sedan förra året? Nej, i branschtidningarna finns inte den domedagsstämning som Fastighetsägarna Stockholm visar upp. Snarare tvärtom.

Utifrån ett ekonomiskt perspektiv blir Fastighetsägarna Stockholms kampanj mot Hyresgästföreningen märklig. Alla siffror visar på god lönsamhet. Ändå påstår de i sociala medier något annat. Vi är beredda att ta ett gemensamt ansvar för hyresrättens framtid. Men då förväntar vi oss också en saklig diskussion om de verkliga problemen.

Fastighetsägarna Stockholm ljuger

Fastighetsägarna Stockholm bedriver just nu en kampanj mot Hyresgästföreningen. Anledningen är att Hyresgästföreningen tecknat bra avtal med de allmännyttiga bolagen om måttliga hyreshöjningar, 0,67 procent i snitt. Genom falsk statistik ger Fastighetsägarna Stockholm Hyresgästföreningen skulden för att antalet privatägda hyresrätter minskat, underförstått att lönsamheten i de privatägda bolagen skulle vara dålig. I flera inlägg och debattartiklar hävdar de att hyreshöjningarna mer måste spegla den allmänna prisutvecklingen. Så låt oss titta på hur det förhåller sig i verkligheten och inte bara i skenverkligheten på Alströmergatan 14 i Stockholms innerstad. Statistiken är hämtad från SCB och visar utvecklingen av hyror i jämförelse med prisutvecklingen mätt med konsumentprisindex.

Diagrammet visar med stor tydlighet att det är hyrorna som skenat iväg från prisutvecklingen. Hyresgästföreningen region Stockholm diskuterar gärna relationen mellan hyror och prisutveckling, men först bör nog fastighetsägarna reglera skulden till hyresgästerna.

Landstingsråd hyllar rapport från Hyresgästföreningen

Landstingets miljö- och regionplanelandstingsråd, Gustav Hemming, hyllade Hyresgästföreningens rapport Alla får plats i stadens goda lägen. Han ansåg att den visar på att historiska misstag i stadsplaneringen kan rättas till.

Hur kan blandade upplåtelseformer påverka samhället? Det var frågan på Hyresgästföreningen region Stockholms frukostseminarium. Dagens moderator, Lydia Capolicchio, och regionordförande, Simon Safari, hälsade en fullsatt sal välkomna.

Alexander Ståhle, forskare i stadsplanering vid KTH, inledde med att ändra temat för frukostmötet, Ståhle ville snarare prata om segregation:

– Vem har närhet till vad och varför? Forskning visar att social segregation leder till ojämlik tillgång till service, arbete, kultur och kollektivtrafik. Men också till minskad tillit i samhället.

Ståhle menade att stadsplanerare är medskyldiga till segregationen har byggts. Olika typer av bebyggelse har olika ohälsotal. I Spångas villaområden är befolkningen betydligt mer friska än i angränsade Rinkeby. ABC-stadens tanke var förvisso god, men ledde fel. Den ökade segregationen och ledde till ökat bilanvändande. Stadsplaneringen kan bygga bort segregation och bilanvändandet. Tätare stadsplanering ger mer service, arbetsplatser och kultur. En FN-rapport pekar på att den täta staden ökar livskvaliteterna för stadens fattiga genom bättre tillgänglighet till ekonomiska möjligheter och billiga transporter i staden.Ståhle avslutade sitt anförande med att konstatera att Stockholmsregionen är oerhört segregerad. Och utan en ökad täthet kommer vi aldrig lyckas med att minska segregationen.

Capoliccho frågade Ståhle hur stadsplanerare jobbar och vad de kan göra åt segregationen. Ståhle svarade att om du läser översiktsplanen för Stockholm hittar du svaren, till och med att det i villaområdena kan byggas annat än villor. Men bara för att det står fina saker i dokumenten finns realpolitiken, vilken Ståhle exemplifierade med Lidingö där politikerna struntar i att bygga hyreslägenheter.

Håkan Forsell, professor som forskar på urban historia, inledde sitt anförande med att poängtera att blandade upplåtelseformer är bara en pusselbit för att minska segregation. Det finns en politisk uppfattning om att det är skillnad mellan att äga och hyra. Därför bör det finnas socioekonomisk dimension i debatten. Hyreslägenheterna expansion på 50-talet kom till för att arbetare skulle kunna flytta till nya jobb. Demografiskt har det funnits skillnad, att yngre ska kunna hyra och när de blir äldre och har familj ska de köpa sitt boende. Ett relativt nytt argument för blandade upplåtelseformer är valfrihet.

Forsell anser att begreppet blandade upplåtelseformer inte säger något om det önskade resultatet. En socialt sammanhållen stad är därför ett bättre mål. Det har funnits ideal för blandade boendemiljöer tidigare i historien, framförallt på kontinenten i exempelvis Berlin och Paris. De välbeställda hade stora våningar längst ner mot gatan, de med lägre inkomster bodde i gårdshusen. I USA stod ägandet i centrum fram finanskrisen 2008 då allt fler i städerna blev av med sina hus och nu hyr sitt boende. Problemen med att åstadkomma en socialt hållbar stad är flera: Till att börja med den stora andel människor som skuldsatt sig för att få en bostad och som själva bär risken när finanssystemet krisar. Rörligheten mellan boenden minskar. Det finns färre hyresrätter för låginkomsttagare och trångboddheten ökar. Forsell ansåg att bostadsrätten inte är optimal form i en socialt sammanhållen stad. Historiskt var den en protest, nu är den dominerande och en spekulativ marknadsandel. Slutligen konstaterade Forsell att det ”grannskapsideal” som återfinns i det amerikanska ”community”-begreppet är främmande i svensk stadsplanering.

Efter forskarnas redogörelser bjöd Capolicchio upp Ulrika Blomqvist, vd på Bostadsrätterna och Simon Safari. Capolicchio undrade hur de såg på föredragen. Blomqvist svarade:

– Det jag slås av är att det är en komplex fråga. Att det är viktigt att det finns bostäder för alla tillfällen i livet. Jag tycker att bostadsrätten är en demokratisk boendeform, inte bara för höginkomsttagare. Jag tycker det är trist om vi hamnar i en diskussion där olika boendeformer ställs mot varandra. Jag tycker att det ska vara blandat. Inte bara fler villor i bostadsområden med många hyreslägenheter utan även hyreslägenheter i villaområden.

Safari ansåg att konflikten ligger i bostadsbristen som tvingar människor att gå till banken för låna till sitt boende. Det pratas alldeles för mycket om efterfrågan, sällan om vad människor har för behov.

Därefter debatterade Blomqvist och Safari lite kort om hyresrätten är skattemässigt missgynnad eller inte.

Avslutningsvis bjöd Capolicchio upp Gustav Hemming, miljö- och regionplanelandstingsråd med frågan vad han gör utifrån diskussionen.

Hemming berättade att just nu arbetas det mycket på den regionala utvecklingsplanen som är vägledande för kommunerna fram till 2015.

Capolicchio: –Är det inte ett problem att den bara är vägledande?

Hemming ansåg inte det för att ”stadsbyggnadsfrågor måste förankras lokalt”. Att bara bygga där det finns lediga platser hjälper inte, utan befäster tidigare problem. Hemming lyfte fram Hyresgästföreningens rapport Alla får plats i stadens goda lägen  som han menade är bra. Den föreslår en förtätning vilket ger möjligheter att bygga bort historiska misstag. Hemmings erfarenhet är att kommuner ofta tar till sig kritik om de avviker från den övergripande planen. När det gäller Lidingö riskerar de att missa en massa möjligheter. Hemming ansåg att kommunerna nu är på banan, kanske med undantag av Lidingö. Det kommer att behöva byggas både på ny mark, men framförallt förtäta. Det är ingen brist på mark i stockholmsregionen, var Hemmings avslutande ord på frukostseminariet.

Moderator: Lydia Capolicchio

Medverkande: Simon Safari, ordförande Hyresgästföreningen region Stockholm; Håkan Forsell, professor i historia; Alexander Ståhle, doktor i stadsbyggnad KTH; Ulrika Blomqvist, Bostadsrätterna och Gustav Hemming (C), miljö- och regionplanelandstingsråd.

Hyresgästföreningen region Stockholm lämnar förhandlingarna

Hyresgästföreningen region Stockholm har idag lämnat förhandlingarna med Fastighetsägarna Stockholm om ett ramavtal för 2017 års hyror.

När förhandlingarna inleddes i augusti var parterna eniga om att målet var en snabb process, så att hyresgästerna skulle slippa långa retroaktiviteter.

Efter sju möten står parterna fortfarande mycket långt ifrån varandra, både vad gäller nivå och innehåll. Fastighetsägarna kräver 2 procent i hyreshöjning nästa år medan Hyresgästföreningen kan gå med på 0,7 procent. Medan Fastighetsägarna enbart vill diskutera höjningar och procentsatser vill Hyresgästföreningen också diskutera vad hyresgästerna får för hyrorna.

– Vi har 80 000 färdigförhandlade lägenheter på 0,67 procent, nivån är satt och alla vet att det är däromkring som höjningarna kommer att hamna. Ändå sitter de fortfarande efter snart två månader och kräver 2 procent, säger Simon Safari, ordförande Hyresgästföreningen region Stockholm.

– Vi har lämnat seriösa bud och föreslagit konstruktiva lösningar hela vägen för att komma snabbt framåt. Men tvärtemot vad Fastighetsägarna sa inledningsvis, verkar de vilja dra ut på det här. De förhandlar för 14 procent av beståndet, vi kan inte låta just den här förhandlingen proppa igen förhandlingssystemet år efter år.

– Fastighetsägarnas syn på hyresgästerna är skrämmande. Vi vill att en hyreshöjning också ska innehålla något som förbättrar för hyresgästerna. Men Fastighetsägarna är helt ointresserade av att höja boendekvaliteten, de vill bara ha mer pengar.

Ett argument Fastighetsägarna har framfört vid förhandlingarna är att hyrorna inte har ökat lika mycket som inkomsterna har gjort.

– De tycker alltså att reallöneökningar är dåliga? Så om din lön höjs, så ska hyrorna och priserna öka lika mycket?

Hyresgästföreningen region Stockholm lämnar motbud till Fastighetsägarna

I förhandlingarna mellan Hyresgästföreningen region Stockholm och Fastighetsägarna Stockholm om ett ramavtal för 2017 års hyror, har Hyresgästföreningen presenterat ett motbud. Budet som ligger på 0,55 procent är ett svar på Fastighetsägarnas yrkande på 2,5 procents hyreshöjning.

– Med 0,55 procent skulle privata fastighetsägare få lika stor total höjning som de allmännyttiga bostadsbolagen har fått under 2016 och 2017, säger Simon Safari, ordförande för Hyresgästföreningen region Stockholm. De privata har generellt sett högre hyror och mindre nöjda hyresgäster, det finns inget skäl till att de skulle få mer än de allmännyttiga bolagen.

– Vi går in med ett seriöst bud direkt för att inte dra ut på förhandlingarna i onödan. De allmännyttiga bostadsbolagen klarar sig utmärkt på dessa nivåer, så vi är trygga med att de privata fastighetsägarna också gör det.

Statistik från SCB visar att det råder en stor orättvisa bland boende i olika boendeformer. Under 2013 gick 27,4 procent av hyresgästernas inkomst till boendet. Motsvarande siffra för bostadsrättsinnehavare var endast 18,8 procent och för boende i äganderätt 16 procent.

Samtidigt rapporterar IPD Svenskt Bostadsindex att lönsamheten för fastighetsägare aldrig har varit så god som nu. Under 2015 var totalavkastningen för hyresfastigheter i Stor-Stockholm 15,2 procent!

– Hyresvärdarnas ekonomi är bättre än hyresgästernas. Varför skulle vi då elda på fastighetsägarnas vinster ytterligare med höga hyreshöjningar? säger Simon Safari.